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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-10 18:03:10
看板 home-sale
作者 Mpolarbear ()
標題 Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？
時間 Thu Sep  9 23:59:02 2021


 感謝幾位版友的指正，這幾天再次想了一下，
 決定模擬實際貸款狀況，觀察所有權及地上權的資產變化。

 模擬條件為操作槓桿為1，也就是可以現金買下所有權物件。

 規費因相同不計算，唯地租遠較地價稅高，故地價稅不計，僅算地租成本。


單位以千萬計算，實際狀況可帶入乘數等比例放大，不影響最後計算。

地上權考慮蛋黃區，主要想要了解放棄權益後所需要付出的代價。在有限的資金，以往多
是用遠距離換大空間，或者是小空間換近距離；地上權是近距離大空間，但是放棄土地增
值權利。


重劃區、郊區皆不考慮地上權，餘屋甚多推案容易，所有權相對便宜，不會卡住手上現金
流。

====初始條件

 若A先生現金部位為1000萬，購買所有權物件售價1000萬，
 以自備30%、貸款70%操作，貸款利率為1.31%，
 自備300萬購屋、貸款700萬，交屋後結餘現金為700萬。
 貸款30年償還，本息平均攤還每月23,525

 B先生現金部位為1000萬，購買60年期地上權物件為所有權物件55%售價，金額為550萬，
 以同樣條件下，自備165萬，貸款385萬，交屋後結餘現金為835萬。
 貸款30年償還，本息平均攤還每月12.939，
 為了方便計算，原半年繳地組改為每月繳1600。

 若操作者將所有現金部位投入理財計畫，每月獲利為 r %，
 即便無理財規劃，r 為銀行利息。

====開始償還貸款
 以第一期為例，
 A先生期初資金為700萬，該月獲利為 r %，貸款償還23,525
 期末資金為 7,000,000 x (1+r %) - 23,525
 B先生期初資金為835萬，該月獲利為 r %，貸款償還12,939，地租1,600
 期末資金為 8,350,000 x (1+r %) -12,930 - 1,600
 以此計算360期，共30年。

====期末結算
 30年後，因房地產上漲，所有權物件為原本售價 N 倍。
 地上權物件因交易困難，地上權殘值直接歸零。

====舉例
 若AB二人均無理財規劃，僅放在銀行，年息為0.3%，
 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
 期末結餘，
 A先生資產淨值為18,774,524
 B先生資產淨值為 3,646,561

 若AB二人均投資年化3%理財商品，
 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
 期末結餘，
 A先生資產淨值為23,373,587
 B先生資產淨值為11,889,272

 若AB二人均投資年化6.82%理財商品，
 因為房地產持續多頭，30年後售價翻倍，A先生所有權為2000萬，B先生地上權歸零，
 期末結餘，
 A先生資產淨值為44,117,635
 B先生資產淨值為44,155,758

====結論

 所有權物件不用動腦，只要台灣房地產維持多頭，所有權物件一定會賺錢。
 地上權物件先天設計不良，需具備理財能力，
 利用期初較多的現金，仍有機會創造更多資產。

 至於30年後，台灣房地產市場如何演變，我也無法預知，
 若預估未來房地產仍能持續井噴兩三倍，自然所有權仍為首選。

 30年後房價不變，地上權投資者須尋找年化3.75%以上投資工具，
 才可超越所有權投資者資產。

 30年後房價增為1.2倍，地上權投資者須尋找年化4.57%以上投資工具；
 30年後房價增為1.5倍，地上權投資者須尋找年化5.56%以上投資工具；
 30年後房價增為2.0倍，地上權投資者須尋找年化6.82%以上投資工具；
 30年後房價增為2.5倍，地上權投資者須尋找年化7.78%以上投資工具；
 30年後房價增為3.0倍，地上權投資者須尋找年化8.55%以上投資工具。



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.166.74 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XEYzAEU (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1631203146.A.39E.html
→ hanyi0923: A如果增貸會贏更多1F 09/10 00:37
噓 sam197665: 老是看京站這種蠢物件，沒看過820721的案件?2F 09/10 00:50
噓 ShauEn: 2倍太低估了，回家問問自己住30年的房子當年多少錢買的？3F 09/10 00:51
推 kusomanfcu: 你地上權是在鄉下嗎？4F 09/10 00:55
→ sam197665: 年投報率抓10%，且拆遷可賺1~2千萬5F 09/10 00:55
→ sam197665: 台北市洲美住宅拆遷戶780萬買40坪，交屋後591開2880萬
→ sam197665: ，新聞看過嗎？
→ sam197665: 洲美，泰北高中旁市民住宅(某人找人頭買地上權被起訴)
→ sam197665: ，新店央北重劃區，去政府官網下載重劃區補償文件吧，
→ sam197665: 下個點在社子島，有屋無地，參考社子島
推 kusomanfcu: 社子島 容積問題11F 09/10 07:05
→ Mpolarbear: 1000萬為單位，可自行乘上適合倍數，蛋黃區物件大多要12F 09/10 07:10
→ Mpolarbear: 乘上3-5左右
→ Mpolarbear: 地上權僅考慮蛋黃區，重劃區餘屋甚多，買所有權就好，
→ Mpolarbear: 完全不需要地上權
→ Mpolarbear: 關於房地產價格30年變化，每個人自有主觀意見，蛋黃
→ Mpolarbear: 區未來三十年會有多少增長，每個人想法不同
→ Mpolarbear: 所以認為未來房價仍會持續井噴，當然請用力貸款，大量
→ Mpolarbear: 購買台灣房地產，千萬不要錯過
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 07:37:28
推 kusomanfcu: 地上權買了就是住到底，買賣只會被砍價20F 09/10 07:30
→ Mpolarbear: 所以以30年殘值歸零推算21F 09/10 07:38
→ kusomanfcu: 你沒辦法歸0 因為負資產 你賣不掉還要繳地租22F 09/10 07:40
→ kusomanfcu: 所以 就住到底
→ kusomanfcu: 然後所有權拆遷那個 上法院強制執行可以省拆遷費
→ kusomanfcu: 或是地租支付 到強制執行
→ kusomanfcu: 可以完全擺爛又漲地租，那個票太少
→ Mpolarbear: 主要計算以30年攤提成本，若非自住，後續可考慮轉租27F 09/10 07:49
→ Mpolarbear: 支應其他稅費成本
→ Mpolarbear: 蛋黃區地上權比較不怕租不出去的問題
推 kusomanfcu: 蛋黃區地上權  你去查看看地租30F 09/10 07:55
→ kusomanfcu: 還有租金攤提
→ Mpolarbear: 至於之前有網友提到，這麼麻煩不如租屋就好，如果這32F 09/10 07:56
→ Mpolarbear: 個現金流的模式推導過程沒有錯誤的話，想要在蛋黃區居
→ Mpolarbear: 住，又沒有自住的剛性需求，且自己理財的年化報酬R值
→ Mpolarbear: 超過對未來房地產吃增長的預期，租屋就好
→ Mpolarbear: 有的，若乘數為5，計算過程中的地租符合現況，約每年9
→ Mpolarbear: 萬6
推 kusomanfcu: 每年9萬6 1000萬 套房地上權嗎？38F 09/10 07:59
→ Mpolarbear: 2750萬，約持有40坪，地租年約9萬639F 09/10 08:07
→ Mpolarbear: 同區域案件40坪新成屋約5200-5500，中古屋約4800
推 ru8bj6: 我去問過地上權的案子，實際上貸款利率會比較差的樣子41F 09/10 08:23
→ Mpolarbear: 我有問過，第一手是1.31%42F 09/10 08:24
→ Mpolarbear: 年薪不到資格1.51%
推 kusomanfcu: 華固新天地喔44F 09/10 08:35
→ Mpolarbear: 坦白說，華固新天地不是蛋黃區，而且他是所有權45F 09/10 08:37
推 kusomanfcu: 2750萬，約持有40坪，地租年約9萬6 就華固阿46F 09/10 08:38
→ Mpolarbear: 華固這個案子應該是最負面的教材之一47F 09/10 08:38
→ kusomanfcu: 他是70年使用權48F 09/10 08:39
推 nthomas: 中正學區的那間吧，你想買就去買啦，也不用一直幫洗白，49F 09/10 08:40
→ nthomas: 大家心中各自有盤算
推 kusomanfcu: 還是70所有權？51F 09/10 08:40
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/OBh2vrH.jpg
[圖]
→ Mpolarbear: 華固目前網路上開38坪兩千萬，存續應該不到60年53F 09/10 08:42
→ Mpolarbear: 我講錯了，他是使用權
推 kusomanfcu: 就平盤價 沒辦法增值一路成本價55F 09/10 08:44
→ Mpolarbear: 會有這麼多思考，最主要是我現金夠買所有權，但想釐清56F 09/10 08:45
→ Mpolarbear: 兩者相對的機會成本
推 kusomanfcu: 華固不算負面啦，就等同超長期租約58F 09/10 08:46
→ Mpolarbear: 所以我以1千萬作為單位計算，並非要對特定案件宣傳59F 09/10 08:46
→ Mpolarbear: 如果殘值歸零，就是超長期租約，如果不能利用中間的差
→ Mpolarbear: 價帶來更多資本利得，仍是所有權優先
→ Mpolarbear: 至於華固，只要提到使用權地上權，一定會被拿出來鞭
→ Mpolarbear:   D
推 kusomanfcu: 地上物所有全可以用官司處理的 就要求還地64F 09/10 08:52
→ sam197665:65F 09/10 08:57
推 kusomanfcu: 那種無限期什麼的早就可以官司處理sop了66F 09/10 08:57
→ kusomanfcu: 台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」規定，修繕和
→ kusomanfcu: 改建超過一半面積，被視為違建，無法獲得徵收補償
→ kusomanfcu: 都違建GG啦
推 sam197665:70F 09/10 09:03
推 sam197665:
推 kusomanfcu: 承購價+原建物成本 獲利沒那麼高啦72F 09/10 09:10
→ IBIZA: 某人是搞不清楚時效取得地上權跟約定地上權的差別嗎？推一73F 09/10 09:10
→ IBIZA: 些無關的垃圾新聞要幹嘛
→ IBIZA: 怕大家不知道你不懂嗎？
→ Mpolarbear: 這些比較容易發生在地價相對便宜狀況下，政府徵收作76F 09/10 09:11
→ Mpolarbear: 為他用，不能說蛋黃區不會遇到這種事情，但發生機率
→ Mpolarbear: 不高，而且國有地已簽契約，若非違反上開條例，一般
→ Mpolarbear: 不會在到期前解約
推 kusomanfcu: 配售專案住宅：80F 09/10 09:13
→ kusomanfcu:         1.拆遷戶為自然人且其被全部拆除之建築物為合
→ kusomanfcu: 法建築物或民國
→ kusomanfcu:           77年 8月 1日以前已存在之違章建築，得向
→ kusomanfcu: 本府申請配售本地
→ kusomanfcu:           區興建之專案住宅
→ kusomanfcu: 最近一堆官司 打地上權的都一個個GG了
→ kusomanfcu: 別鬧了
→ Mpolarbear: 但因為有違規事實在前？所以判為敗訴？但若有取得合法88F 09/10 09:17
→ Mpolarbear: 使用執照，未應該不容易走到這一步
推 kusomanfcu: 就早期網路沒那麼發達所以資訊不透明，業主傻傻，現在90F 09/10 09:17
→ kusomanfcu: 都沒了
→ kusomanfcu: 合法的比較好，但是很多以為持有土地多繳稅金都沒買土
→ kusomanfcu: 地
→ kusomanfcu: 像我就有持有樓上全部土地的一樓店面，樓上全部都剩地
→ kusomanfcu: 上權
→ kusomanfcu: 這種喔，就擺著直到他倒了就贏了
→ Mpolarbear: 厲害！那樓上住戶應該繳地租給您97F 09/10 09:20
→ kusomanfcu: 甚至政府錢不夠還有即成道路的土地98F 09/10 09:20
→ kusomanfcu: 樓上還有土地但是很少 所以沒地租
→ kusomanfcu: 樓上公寓都各持有只有一坪而已，明明就30坪的公寓 那
→ kusomanfcu: 個也不是厲害是親戚賭債抵押溢價買回的....
→ kusomanfcu: 這種東西其實40年公寓多少還是會有
→ kusomanfcu: 我也不知道那個怎麼割持分的莫名奇妙....
→ kusomanfcu: 也是之前整理資料才注意到...
→ Mpolarbear: 這種持分真的很神奇 XD 當初非常有遠見用債務換土地，105F 09/10 09:24
→ Mpolarbear: 現在價值不斐
推 kusomanfcu: 以前都是駡政府怎不徵收，現在就看戲而已....107F 09/10 09:25
→ kusomanfcu: 不是土地抵債務 是店面持有土地超多....
→ Mpolarbear: 現在坐等徵收，睏霸數錢了109F 09/10 09:26
→ kusomanfcu: 然後是店面整個賭輸 六合彩110F 09/10 09:26
→ Mpolarbear: 原來如此111F 09/10 09:26
→ kusomanfcu: 還是臨交叉路 加持有交叉路土地...112F 09/10 09:27
→ kusomanfcu: 最重要的是離捷運500m....
→ kusomanfcu: 大概要等到我的小孩成年了就和他說天上的爺爺送你房子
推 sam197665: 抱歉我貼了一些無關的新聞，引起他人反感，原po請幫我115F 09/10 09:29
→ kusomanfcu: 還有因為是店面又一直出租順利，別一直ggyy說漲持有稅116F 09/10 09:29
→ kusomanfcu: 會怎樣....癢癢
→ sam197665: 刪除好嗎？謝謝118F 09/10 09:29
→ kusomanfcu: 地上權拆除官司多也是近年才有的 留著吧119F 09/10 09:30
→ sam197665: 不知道為何，討論這個都會被罵120F 09/10 09:31
→ kusomanfcu: 一切都房價和利率問題，最好解就是打官司本多終勝121F 09/10 09:31
推 kusomanfcu: 那種畸形土地持分都解嚴前的房子，當年要持有一樓 工
→ kusomanfcu: 作和收入要好，只不過親戚輸光
→ kusomanfcu: 解嚴大通膨 不少屋要降價就是土地方面....
→ sam197665: 這樣的房屋如何申請建物權狀，連地政也不知道，還要附125F 09/10 09:34
→ sam197665: 解釋令
→ IBIZA: 你要討論無關的東西可以自己去發一篇啊127F 09/10 09:37
→ IBIZA: 把時效取得地上權的案件跟一般合約地上權的案件相提並論
→ IBIZA: 豈不是誤導人嗎？
推 kusomanfcu: 州美那邊 附近130F 09/10 09:41
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/z1V4sU2.jpg
→ kusomanfcu: 假設啦 正常產權的
→ kusomanfcu: 和正常都更倍率沒兩樣....
→ kusomanfcu: 為什麼不買正常的？
→ kusomanfcu: 都更後 2700萬 差不多啊
推 kusomanfcu: 地上權屋的有利條件在持有稅
→ kusomanfcu: 新蓋的
→ kusomanfcu: 如果持有稅率增加，和地租沒關係
→ kusomanfcu: 然後周圍租金會增加投報率不變，但是地上權屋的投報率
→ kusomanfcu: 反而會增加
[圖]
推 sam197665: 標題只寫地上權呀！我已經請原po將我的推文刪除，不寫141F 09/10 09:48
→ sam197665: 就不寫，兇屁啊
→ sam197665: 每個發言都要被冠上炫耀是嗎？
→ sam197665: 分享經驗也礙到人?
→ sam197665: 我說的地上權跟原文無關?那請原po刪除，謝謝，我再道歉
→ sam197665: ，抱歉我說的地上權不是你說的地上權
→ sam197665: 有人很懂，他會分辨各種地上權
已協助刪除連結
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 09:58:42
→ IBIZA: 笑了 有人說炫耀嗎？　自打嘴巴148F 09/10 09:58
→ IBIZA: 你說的地上權本來就跟原文這種無關, 為什麼時效取得地上權
→ IBIZA: 會需要補償？
→ IBIZA: 會分辨不同地上權只是基本而已, 不懂分辨的話可以藏拙
→ IBIZA: 或是起碼不要自打嘴巴 講你誤導 自爆炫耀 身上有屎？
→ Mpolarbear: 這真的是送房啊, 土地持有越多, 未來可分配面積越多153F 09/10 10:00
→ IBIZA: 沒多少錢的東西, 自以為別人覺得你炫耀, 笑死154F 09/10 10:00
推 sam197665: 無關是你認為還大家認為?總之我請原po刪了，不讓人討論155F 09/10 10:01
→ sam197665: 怕別人懂?
→ Mpolarbear: 我家人讓我平安長大，剩下的只能一切靠自己來了157F 09/10 10:01
→ IBIZA: 這不是誰認為的問題, 是事實158F 09/10 10:01
→ IBIZA: 沒人不讓你討論 你自己開一篇 不要誤導大家
→ IBIZA: 有人阻止你開一篇嗎?
→ Mpolarbear: 如果是洲美那帶，我完全不考慮這些問題，所有權多方便161F 09/10 10:02
→ sam197665: 人家發言你急什麼，7噗噗162F 09/10 10:02
→ IBIZA: 誰急? 前面也只是說你不要誤導大家 是誰7pupu還自爆炫耀163F 09/10 10:02
→ IBIZA: 要不要翻回去看?
→ IBIZA: 笑死人
→ Mpolarbear: 另外我也要感謝IBIZA，讓我能更加深入去思考這個問題166F 09/10 10:03
→ IBIZA: 發一堆無關的垃圾新聞 還怕人講喔167F 09/10 10:04
→ Mpolarbear: 當初的思考有欠周慮,若您有興趣,還請您多加指導168F 09/10 10:04
→ sam197665: 真無所謂，我也潛水居多，大家都懂地上權，我就誤導買169F 09/10 10:07
→ sam197665: 弄?呵呵，我教懂別人又沒好處，你急什麼
→ sam197665: I大說無關，麻煩原po請刪除，不要讓太多人看到無關的新
→ sam197665: 聞，謝謝
→ sam197665: 不討論就不討論，對我又沒好處
→ IBIZA: 笑了 誰說你買弄 又身上有屎?174F 09/10 10:12
→ IBIZA: 沒人急 就只是要你不要把無關的東西發在邊誤導人 我不知道
→ IBIZA: 為啥你就會自己幻想出甚麼炫耀啊賣弄 又沒多少錢的東西
→ IBIZA: 是在敝帚自珍甚麼啦
→ IBIZA: 你愛發自己寫一篇 誰管你?
→ IBIZA: @原po  你這邊的貸款條件恐怕還是有問題
→ IBIZA: 尤其如果你的目標是大將豐喆的話？
推 sam197665: 73樓你說的，你覺得無關我覺得有關，不想紛爭那我刪了181F 09/10 10:18
→ sam197665: ，現在呢，你兇那我不講都給你講，地上權有幾種不用討
→ sam197665: 論大家都懂就我不懂，我說就誤導你說就真理
→ IBIZA: 這不是誰說問題 是不是誤導是看內容184F 09/10 10:19
→ IBIZA: 為什麼你老是要把內容的問題 導向是誰說?
→ IBIZA: 老實講我實在看不出你不想紛爭  你是不是常常做一些認知不
→ IBIZA: 協調的事情? 例如沒人說你炫耀自爆炫耀  或是說不想紛爭
→ IBIZA: 又一直吵 之類的?
→ Mpolarbear: @IBIZA,目前銀行端給的是1.31,所以實際承貸仍有變數?189F 09/10 10:20
→ IBIZA: 就單純不希望你誤導大家 為啥你可以有這麼多小劇場?190F 09/10 10:20
→ sam197665: 幾千萬對你來說沒多少錢我就窮人191F 09/10 10:20
→ IBIZA: 不是利率是成數192F 09/10 10:20
→ IBIZA: 大將好像是可以貸七成  但那周圍的新建案 八成是基本
→ IBIZA: 事實上已能買那周圍新建案的人的條件 八五成 九成我都不意
→ IBIZA: 外
→ Mpolarbear: 目前建商是給70%,銀行說法是80%,我以70%計算196F 09/10 10:21
→ Mpolarbear: 我自己還有看附近高總的物件,但超過七千就只能55%了Y
→ IBIZA: 我自己兩間都是八五成, 事實上第二間可以談到九成198F 09/10 10:23
推 sam197665: I大說:[怕大家不知道你不懂嗎？]我說成炫耀，抓著這點199F 09/10 10:23
→ sam197665: 不放耶?辯論社?
→ Mpolarbear: 因為我資金有限,再多就是一定要揹房貸,所以會卡到現201F 09/10 10:24
→ IBIZA: 以你的設定的條件 新成屋應該沒有過7000萬吧202F 09/10 10:24
→ IBIZA: 看來國文老師也有點責任XD
→ Mpolarbear: 金流,而且每個月還款會影響到心理層面的壓力204F 09/10 10:25
→ IBIZA: 你打算一次付清? 沒有必要吧205F 09/10 10:25
→ Mpolarbear: 我設定的條件是以鄰近5000左右的新成屋來比較206F 09/10 10:25
→ IBIZA: 不是啊 你都用餘款投資獲利3+%去估了 怎麼會想一次付清207F 09/10 10:25
→ IBIZA: 是啊 中正區5000萬左右的新成屋 能買下去的屋主的條件
→ IBIZA: 我想都是八五成甚至九成沒問題的
→ Mpolarbear: 兩種物件我都是以貸款七成計算,剩下結餘資金做為理財210F 09/10 10:26
→ IBIZA: 我知道你都是這樣計算  但其實你應該用比較接近事實211F 09/10 10:26
→ sam197665: 抱歉太閒打太多字，就不討論了，如果傷眼我的推文都可212F 09/10 10:26
→ IBIZA: 的情況計算 而不是壓成齊頭213F 09/10 10:26
→ sam197665: 以刪，謝謝原po214F 09/10 10:26
→ Mpolarbear: 如果一次付清,我手上就沒有現金了 XD215F 09/10 10:27
→ IBIZA: 這種貸款利率 不要付清啦216F 09/10 10:27
→ IBIZA: 別那麼傻好不好
→ IBIZA: CPI 2% 房貸只有1.31%
→ Mpolarbear: 好的,我調整我的Excel一下,試算看看所有權85%,地上權219F 09/10 10:28
→ Mpolarbear: 70%, 我不會付清的 XD 現在債務很便宜
→ IBIZA: 借房貸等於銀行貼你0.7%221F 09/10 10:28
→ Mpolarbear: 但我不能無限度舉債, 我有試算了一下槓桿倍數, 槓桿222F 09/10 10:29
→ Mpolarbear: 越高, 現金流壓力越大, 會侵蝕到可動用現金
→ IBIZA: 不是啊 你總價是一樣的  利率低於CPI的貸款不是債啊224F 09/10 10:30
→ IBIZA: 你不舉債 那些一次付清的額度 還不是會侵蝕現金 而且是一開
→ IBIZA: 始就侵蝕..
→ IBIZA: 利率<CPI  基本上有多少就借多少
→ Mpolarbear: 我想表達的是同地段同一物件, 權力不同的比較, 所以228F 09/10 10:31
→ IBIZA: 這些錢你拿去買美國公債都好啊229F 09/10 10:32
→ Mpolarbear: 所有權總價會是5000,地上權是2750230F 09/10 10:32
→ IBIZA: 我知道231F 09/10 10:32
→ IBIZA: 我只是說 地上權總價是2750, 你貸款2000萬跟貸款1000萬
→ IBIZA: 你都是付了2750的總價啊
→ Mpolarbear: 然後再比較每年年化目標R值,如果預期房地產再漲2倍234F 09/10 10:33
→ IBIZA: 差別是差額1000萬是一次付 還是分30年加上1.31%的利息235F 09/10 10:33
→ Mpolarbear: 持有所有權會優於 持有地上權+美國公債236F 09/10 10:33
→ IBIZA: 以現在的利率水準  後者一定比較有利237F 09/10 10:33
→ IBIZA: 不是 我不是討論所有權vs地上權  我是討論你買地上權
→ IBIZA: 該貸多少錢  因為你說你不想全貸
→ IBIZA: 以現在的利率水準 一定是全貸 差額你拿去做甚麼投資都好
→ Mpolarbear: 如果是貸款成數, 我一定會貸好貸滿, 所以接下來我要241F 09/10 10:35
→ Mpolarbear: 調整所有權的貸款成數, 更貼近事實來比較
→ IBIZA: 貸好貸滿就對了..XD243F 09/10 10:35
推 nthomas: 那附近5000現在應該買不到40坪+車位244F 09/10 10:46

===感謝IBIZA您的建議

 若A先生現金部位為1000萬，購買所有權物件售價1000萬，
 調整為自備15%、貸款85%操作，貸款利率為1.31%，
 自備150萬購屋、貸款850萬，交屋後結餘現金為850萬。
 貸款30年償還，本息平均攤還每月28,567

 B先生現金部位為1000萬，購買60年期地上權物件為所有權物件55%售價，金額為550萬，
 條件為自備30%、貸款70%，自備165萬，貸款385萬，交屋後結餘現金為835萬。
 貸款30年償還，本息平均攤還每月12.939，
 為了方便計算，原半年繳地組改為每月繳1600。

 若操作者將所有現金部位投入理財計畫，每月獲利為 r %，
 即便無理財規劃，r 為銀行利息。

              年化R值變化 (地上權持有+理財計畫R% > 所有權持有+理財計畫R %)
===============================
                  所有70    所有85    所有85
                  地上70    地上70    地上80
 30年房價變化1.0X 3.75% --> 4.52% -->  4.17%
 30年房價變化1.2X 4.57% --> 5.60% -->  5.13%
 30年房價變化1.5X 5.56% --> 6.87% -->  6.27%
 30年房價變化2.0X 6.82% --> 8.47% -->  7.70%
 30年房價變化2.5X 7.78% --> 9.68% -->  8.77%
 30年房價變化3.0X 8.55% -->10.66% -->  9.64%


 所以貸好貸滿是低利環境最好的選擇，
 尤其所有權可貸成數越高，地上權就越難超越所有權資產
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 11:09:47
→ Mpolarbear: 這個區域已經沒有這種學區房低於5000了245F 09/10 11:10
推 nthomas: 除了價格問題 現在市場也沒剛好這種坪數的案子246F 09/10 11:12
→ Mpolarbear: 這是蛋黃區的現象,推案稀少,選擇非常有限247F 09/10 11:18
推 nthomas: 我是覺得地上權沒什麼好考慮的 手上有現金5000 富享榮華248F 09/10 11:19
→ nthomas: 都能買了 不用想太多
→ nthomas: 只有買不到的問題 不是價格的問題 過去幾個中小坪數的只
→ nthomas: 要好學區精華地段都是秒殺 連思考的時間都不太有
→ Mpolarbear: 就我的了解,富享榮華目前只剩下5F,7F, 而且周邊建案252F 09/10 11:23
→ Mpolarbear: 中正首賦開價168, 可能成交會落在145-155之間
推 nthomas: 反正現金夠 不怕破7000啊 爽度地段建材用料規模質感很多254F 09/10 11:29
→ nthomas: 時候不是數字可以量化的
→ nthomas: 只要注意他樓下事務所的規劃是否完善，有和住家分離弄好
→ nthomas: 比較重要
→ Mpolarbear: 現金不夠啊 XD 如果我手上現金多一倍,我會直接買258F 09/10 11:31
→ Mpolarbear: 這種爽感就不是數字能表達出來的了, 還款心理壓力也是
→ Mpolarbear: 首賦比較清楚, 富享得再問, 目前聽說五樓以下是事務所
※ 編輯: Mpolarbear (223.137.166.74 臺灣), 09/10/2021 11:36:12
推 nthomas: 不會啊 7000貸55成算4000，跟買5000貸款4000不是一樣？261F 09/10 11:37
→ nthomas: 人家手頭1000都拼5000了，手上5000不買7000只看地上權我
→ nthomas: 覺得痛苦， 先丟掉3000都還有2000在手，金流穩定的話，
→ nthomas: 我是覺得沒什麼好怕的
推 kusomanfcu: 地上權唯一痛苦的不是通膨是通縮265F 09/10 12:14
→ kusomanfcu: 重點在服務業相關的未來
→ Mpolarbear: 我本身是受僱階級，我有算過，過高的房貸，本利攤還會267F 09/10 12:17
→ Mpolarbear: 壓垮本身現金流量，當然，可以嘗試無限寬延，但通常
→ Mpolarbear: 需要準備一套資金證明自己是VIP
→ Mpolarbear: 願聞其詳，若通縮，所有權和地上權都有可能跌價，其
→ Mpolarbear: 中地上權跌幅會更重，但我已經預估殘值為零，所以應
→ Mpolarbear: 該可以降低這個因素的干擾？
推 kusomanfcu: 通縮 附近的房租不動 你地租調整會慢兩年273F 09/10 12:24
→ kusomanfcu: 資產的漲跌是相對的，然後所有權的持有稅反而彈性大
→ kusomanfcu: 地租在遇長期低通膨 低息時 很可怕喔
→ kusomanfcu: 地上權你要當作長期看多房租 才入場
推 nthomas: 4000本利攤，能買到這價位應該還好，更別提預售蓋3年，277F 09/10 12:29
→ nthomas: 寬限再3年，基本上要6年後再來考慮本利攤的問題
→ nthomas: 更別提你這麼愛提年化殖利率，手上2000無腦丟個最保險的
→ nthomas: 3%好了，之後要還本利攤根本壓力不大
推 kusomanfcu: 預售 是先壓負資產281F 09/10 12:39
推 cka: https://www.commonhealth.com.tw/article/80270282F 09/10 13:39
→ cka: 要考慮未來繼承後政府抽頭的問題,你獲利的一部分政府要抽的
→ Mpolarbear: 原來如此，稅率調整方便，地租反而會卡的比較死284F 09/10 15:11
→ Mpolarbear: 如果永遠不還本金，3%自然輕鬆Cover，當然有很多方法
→ Mpolarbear: 可以調整，像是寬三還一之類的，但這個就看個人財務規
→ Mpolarbear: 劃了
→ Mpolarbear: 如果操作高額槓桿，本利攤會在中期就遇到現金流壓力
→ Mpolarbear: 這和股票融資不同，股票是賣出時才需要還本利，房貸是
→ Mpolarbear: 扎扎實實每個月的現金流壓力

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