※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-06-14 21:20:04
看板 home-sale
作者 標題 [閒聊] 租金報酬率=銀行利率 現在新竹租屋市場異常熱??
時間 Tue Jun 14 18:38:18 2022
1.
我以前只相信租不如買
600萬三小國三房, 租金20000-23000
但是現在是否是買不如租
2500萬悅揚三房, 租金30000-34000 (591 34000已出租)
假設定存利率上升到2%
屋主角度來說
現金2500萬放定存 2500*0.2=50萬/12月=4萬/月
租金只30000-34000
而屋主要管理房子 繳稅金維護有的沒有 4萬打折後也差不多了
假如租金報酬率=銀行利率
那賣掉換現金存定存也不錯阿~~~~
2.
其次租屋市場異常火爆,聽同事說最近新竹租屋市場案件極少,
租客租不到房子很生氣 (他意外成為受害者)
於是剛剛詢問一下591一間悅揚兩房 28000含車不含管禁寵
業務說明天第一天開放看屋 已經有五組預約看屋了
首先28000絕對是高於行情, 一般行情25000不過沒有案子了
其次以往招租要等一個多月才勉強有人看屋, 現在是排隊看租屋
因為這些情況是以前新竹市場沒有發生過的現象, 想問一下有經驗的
這代表什麼?
--
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推 : 代表我應該漲房租了啦幹1F 06/14 18:40
推 : 代表房價太高有些人負擔不起。2F 06/14 18:41
推 : 太爽啦啦啦啦啦啦3F 06/14 18:41
推 : 你前面假設前提是 要有2400萬現金4F 06/14 18:44
→ : 那2500萬是槓桿來的 不會是現金5F 06/14 18:44
噓 : 哪來的現金2500萬跟2%定存6F 06/14 18:45
我客戶有2500萬現金的人還不算少2%定存只是假設央行不斷上漲到這個點位
因為房貸利率跟租金收益率差不多了 所以實際上就算是投資五百萬
等央行升息幾碼後, 真正的回報率也沒多少了~~~
→ : 他也不是一次投2500萬7F 06/14 18:45
→ : 頭期只有500萬，定存只有1%，醒醒吧8F 06/14 18:46
推 : 爽看租屋空ㄟ崩潰9F 06/14 18:47
→ : 現金2500萬，那你應該用總價1億的房子來估租金啊10F 06/14 18:47
簡化我的問題好了,央行升息到一定程度後,
房租實際利益跟定存利率相當, 那還有必要收房租嗎
推 : 假設這間房10億 那麼定存2% 也可以爽租11F 06/14 18:48
→ : 我好奇的是你這麼外行，是什麼客戶？12F 06/14 18:48
你沒有花時間看懂我的問題不代表我外行阿 哈哈
噓 : 你怎麼不乾脆說央行提升利率到20%，那是否還有必要買股票13F 06/14 18:50
→ : 20%也不是不可能啊，是不是，畢竟有例子
我是不懂你在跳針甚麼, 理性呢?→ : 20%也不是不可能啊，是不是，畢竟有例子
→ : 大額定存利率也沒那麼好15F 06/14 18:52
→ : 我是不懂你假設一堆哪裡比較理性16F 06/14 18:52
噓 : 現在新竹有2500萬現金的人很多喔？ 有夠嘴…17F 06/14 18:52
→ : 看懂了啦 你各位房子拿出來賣 租人不划算18F 06/14 18:52
→ : 樓上，有可能19F 06/14 18:53
如果這麼單純 我寫2幹嘛? 今天腦袋很直線哦~~~噓 : 28000高於行情，行情你訂的嗎20F 06/14 18:56
推 : 又一個估現金買房來相比的21F 06/14 18:56
推 : 賣掉去定存 go22F 06/14 18:56
→ : 忽略好槓桿的優勢23F 06/14 18:56
噓 : 笑死，不就一邊寫給屋主看，一邊寫給房客看，仲介就老實一24F 06/14 18:56
→ : 點啦，整天想帶風向
我這間是沒有帶風向的意圖, 但是你明顯要戴帽子的意圖→ : 點啦，整天想帶風向
你不認識我, 我是思考型的人~~~~
目前這個時間點很微妙~~~~~已經不能用租不如買來單純計算
但是買不如租似乎又不正確~~~~
推 : 你拿2500萬說要定存 銀行還不保險基金推爆… 很難真的辦26F 06/14 18:56
→ : 到定存
→ : 到定存
→ : 你叫張無忌不准用九陽神功跟乾坤大挪移28F 06/14 18:57
→ : 有沒有一種可能 2500萬現金他可以買好幾間29F 06/14 18:57
→ : 一邊跟屋主說定存高了，你房子拿出來賣，不要租人了，另一30F 06/14 18:58
→ : 邊跟租客說，定存高了，租金要漲了，不要再租了，自己買，
→ : 笑死
→ : 邊跟租客說，定存高了，租金要漲了，不要再租了，自己買，
→ : 笑死
推 : 悦陽也就一間2500盤子價33F 06/14 18:58
推 : 2500萬定存繳稅 二代健保34F 06/14 18:58
→ : 記得算清楚點
→ : 記得算清楚點
噓 : 現在三年期定存也才1.1，2%你補給定存族喔36F 06/14 18:59
推 : 是不是買不如租是見人見智 不過升息的確買房的吸引力下降37F 06/14 18:59
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/14/2022 19:00:35→ : 我是不認識你，但從你的文章中很難看出你有在思考，唬爛比38F 06/14 19:00
→ : 較多吧
→ : 較多吧
推 : 話說問題在定存利率沒有兩趴啊40F 06/14 19:01
→ : 林北六百萬現金可以做到年租金扣除房貸利息+稅+維護費淨收141F 06/14 19:01
→ : 00萬，你跟我說要存定存？
→ : 00萬，你跟我說要存定存？
→ : 定存兩趴 你以為租金會這麼低嗎43F 06/14 19:01
→ : 我還是挑投報低的台北做44F 06/14 19:01
我講的是一般住家型的產品 不是投資型的產品哦~~~還是你台北市兩房三房可以這樣做??推 : 可能針對新竹市場還有他是抓三房吧45F 06/14 19:02
→ : 不然我新莊就算是今年 2500萬讓我現金買四間套房 租
→ : 金大概能收至少6-7萬
→ : 不然我新莊就算是今年 2500萬讓我現金買四間套房 租
→ : 金大概能收至少6-7萬
→ : 話說信貸利率現在幾趴？48F 06/14 19:03
→ : 前年以前是可以買到接近五套49F 06/14 19:03
→ : 2019才對
→ : 反正就算是新竹 你用全現金買房去跟定存比本來就很可
→ : 笑
→ : 2019才對
→ : 反正就算是新竹 你用全現金買房去跟定存比本來就很可
→ : 笑
→ : 定存高於信貸利率 484在幻想？53F 06/14 19:04
→ : 當房東要求投報的，哪有在做這種新屋三房的，說這個有在思54F 06/14 19:04
→ : 考？
所以我說你看不懂我的問題 然後不知道為什麼一直狂噓→ : 考？
我的問題是以自用家庭式的來講租不如買 還是買不如租
那已經買住家型產品的屋主 一邊是利率可能上漲 一邊是房租可能增加的狀況
推 : 2500萬要拆8張299定存，而且現在也不是2%56F 06/14 19:04
推 : 既然全額買那為什麼不拿2500買房子再拿出來增貸。57F 06/14 19:04
推 : 悦揚最近兩房好像有一間賣了58F 06/14 19:04
→ : 299也只是避免大筆而已59F 06/14 19:05
→ : 新莊兩房全現金買兩間也能做到5-6萬60F 06/14 19:05
→ : 理財貸都不到2趴餒。 定存給你兩趴。哇。61F 06/14 19:05
→ : 還有二代健保啊62F 06/14 19:05
→ : 三房我就不熟了63F 06/14 19:05
→ : 你就沒在思考，才會拿這種物件討論什麼租屋市場64F 06/14 19:05
你就連看都看不懂別人的問題, 拿自己的狀況套進別人的問題apple to apple 這是看問題的第一條件吧~~~~
今天是我在討論兩房三房 結果你說只能討論純收租市場的 不能討論兩房三房的嗎?
→ : 再加上所得稅65F 06/14 19:05
推 : 現金買不操作這種不理性投資行為要怎麼贏人家啦66F 06/14 19:06
→ : 重點現金買還是贏定存….67F 06/14 19:06
→ : XD68F 06/14 19:07
推 : 笑死 板上一堆遇到吸毒 刑案 怪怪的房客 這些事都不計入69F 06/14 19:09
→ : 成本嗎？
→ : 成本嗎？
推 : 重點在 三房未來沒啥人給你出租的都是自用71F 06/14 19:10
→ : 增值三房 收租套房
→ : 放著當倉庫自用也是自用
→ : 增值三房 收租套房
→ : 放著當倉庫自用也是自用
→ : 有2500現金的應該是不會做這種蠢操作，你不用擔心74F 06/14 19:11
→ : 除非是老破改套75F 06/14 19:12
目前新竹房市, 許多屋主都有2-3間 2/3房的產品, 多戶房產持有也是收租即使是老舊的芬蘭丹麥北歐也是許多繼續持有的屋主~~~
這個不是蠢操作, 而是房價上漲了~~~~只是租金可能也快漲一潑了
推 : 對啊 能有2500現金的一般財商不會這麼低只存定存76F 06/14 19:13
推 : 對啊 遇到那種腦袋空空 跑去嗆房東會升息的房客 48477F 06/14 19:13
→ : 怕了
→ : 怕了
→ : 你說股票 幣圈還可以各有所長 拿定存來比…79F 06/14 19:13
→ : 我用手指頭上的指甲應該就可以應戰了
→ : 賣房轉定存 好吧 唸在你應該是房板第一個提出來的
→ : 給過
感謝, 我只是好奇這個狀況接下來呢?→ : 我用手指頭上的指甲應該就可以應戰了
→ : 賣房轉定存 好吧 唸在你應該是房板第一個提出來的
→ : 給過
台北應該是已經度過這一種狀況?? 租金=定存利率(用房屋市值來估)
推 : 那也要夠老在收租 才划算啊 老屋收益高 新屋漲稀有83F 06/14 19:15
→ : 全世界都一樣啊
→ : 全世界都一樣啊
噓 : 看其他人的回應就知道是誰不懂了85F 06/14 19:16
推 : 有沒有土開去幫我說服下我附近一塊農地賣好幾個月 平86F 06/14 19:17
→ : 均一個月才一組人觀看 價格還是在那
→ : 叫他賣地轉定存正夯
→ : 均一個月才一組人觀看 價格還是在那
→ : 叫他賣地轉定存正夯
→ : 大家還得順著你的設定，用2500萬去買全新三房出租，才能討89F 06/14 19:17
→ : 論，會幹這種事的本來就沒打算靠當房東賺錢吧
就跟你說你不在新竹所以不懂, 我實在是懶得跟你解釋了.......→ : 論，會幹這種事的本來就沒打算靠當房東賺錢吧
→ : 租金=定存利率是沒看到 不過豪宅店面商辦我不熟不知道91F 06/14 19:18
→ : 有沒有
→ : 但是投保特低的通常增值高 反之亦然
→ : 有沒有
→ : 但是投保特低的通常增值高 反之亦然
→ : 你的設定本身就夠蠢，還一直說別人沒針對你的設定討論看不94F 06/14 19:18
→ : 懂你的設定
→ : 懂你的設定
→ : 仲介沒成交量不爽了？96F 06/14 19:19
→ : 農地農用 沒土增稅沒地價稅 放在那邊不降價 7897F 06/14 19:19
→ : 看推文就知道是誰不懂啦，跟在哪哪有差98F 06/14 19:19
→ : 會去追新竹新屋的，有幾個是想當房東的？
→ : 會去追新竹新屋的，有幾個是想當房東的？
推 : 那很蠢100F 06/14 19:20
→ : 出租的都是短期套租金之後賣增值的
→ : 出租的都是短期套租金之後賣增值的
→ : 覺得這篇硬要全現金買全新三房出租設定很蠢的+1啦102F 06/14 19:21
剛剛已經說你拿套房的例子來回兩房三房的例子 已經沒看懂問題了現在我問題裡面有說 花2500萬全現金買三房出租嗎????
當初新竹悅揚1000萬就買的到三房了, 現在漲到2500萬
不是說買2500萬的房子來租人拉, 你眼睛沒有看到的 不要一直腦補
然後腦補跟別人說的不一樣, 就說是別人設定的問題, 這是哪門子的招數阿~~~~
→ : 那種三房的話103F 06/14 19:21
推 : 這種奇怪設定坦白說有點先射箭才畫靶104F 06/14 19:21
→ : 量體大的包租公在新竹都是套房啊105F 06/14 19:21
→ : 不會去問問處長包租公嗎？
→ : 不會去問問處長包租公嗎？
→ : 我先+1107F 06/14 19:21
→ : 現在2500當初只要1200吧～所以是拿1200萬月租28000喔108F 06/14 19:22
→ : 或是找一些處長級的問問有沒有認識同年左右的包租公109F 06/14 19:22
→ : 不如買中古三房出租110F 06/14 19:22
推 : 買不如租很好啊，健康111F 06/14 19:22
推 : +1 要出租還找投保最差的^_^112F 06/14 19:22
→ : 搞不好遇到三叉龍啊 我記得三叉龍租的新房房租是不是113F 06/14 19:23
→ : 大過本利和
→ : 大過本利和
→ : alexstag 說的就2010-2013年左右吧115F 06/14 19:23
→ : 用全現金比真的很蠢 +1116F 06/14 19:23
→ : ibiza 就算不是新竹人也知道 什麼是正常操作好嗎117F 06/14 19:24
→ : +1我個人附加一個 我覺得全現金買房的都很蠢 雖然我118F 06/14 19:24
→ : 媽就是
→ : 媽就是
→ : 你看，不是只有我覺得你設定很蠢吧120F 06/14 19:24
→ : 現金2500 再不濟也能買個兩間三間121F 06/14 19:24
推 : 2%已經是新成屋和店面級別了122F 06/14 19:26
推 : 存美元定存阿，趴數更高123F 06/14 19:27
推 : 這篇就是房仲硬要帶風向帶失敗 XDDDD124F 06/14 19:29
→ : 笑死，剛剛說客戶有2500萬不少，現在說是1200萬買漲上去的125F 06/14 19:30
→ : ，1200萬買的人，現在增貸就能cash out，照樣保持500萬玩一
→ : 間，幹嘛一定要賣掉
→ : ，1200萬買的人，現在增貸就能cash out，照樣保持500萬玩一
→ : 間，幹嘛一定要賣掉
→ : 增貸要金流嘎得過，賣掉直接現金入袋128F 06/14 19:33
→ : 早年三房1000萬不到的年代，好幾間的一堆，出個幾間還
→ : 算合理啦
→ : 早年三房1000萬不到的年代，好幾間的一堆，出個幾間還
→ : 算合理啦
推 : 那些屋齡都十年啦131F 06/14 19:36
推 : 但出貨完會拿去轉定存嗎 我問號132F 06/14 19:36
→ : 所以之前有人站內信問我就說屋齡過十看屋就對了133F 06/14 19:36
→ : 阿災
→ : 比定存高的太多了
→ : 阿災
→ : 比定存高的太多了
→ : 我喜歡買10-20年的收租136F 06/14 19:38
→ : 話說我媽買新房然後後悔 想回來住我樓下套房 新房住人
→ : 被我噴爆
→ : 新房租人
→ : 話說我媽買新房然後後悔 想回來住我樓下套房 新房住人
→ : 被我噴爆
→ : 新房租人
推 : 因為近期有好幾千個碩士移入新竹140F 06/14 19:39
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/Whbmp6ch.jpg)
推 : 租金建議200萬一個月 這樣年薪千萬工程師負擔比例比較剛143F 06/14 19:42
→ : 好 還有很多漲幅空間
→ : 好 還有很多漲幅空間
推 : 多數建案只有一兩間算少吧 有些掛那種恨天高價格145F 06/14 19:46
→ : 或是低樓層跟旁邊可以借醬油
→ : 或是低樓層跟旁邊可以借醬油
噓 : 代表你lag了 人家都在賺錢你還在這發文探討147F 06/14 19:49
→ : 你覺得定存利率2%時，三房租金是多少呢？148F 06/14 19:52
推 : 另外有2500的人不會蠢到拿去定存，真的問很奇怪的問題149F 06/14 19:53
→ : 應該就是希望新竹多軍拿房屋出來賣，新竹空軍該買房了150F 06/14 19:54
→ : 看來交易量縮的影響比想像中大
→ : 看來交易量縮的影響比想像中大
推 : 兩房含車2年前大概15k/m耶... 薛翻了152F 06/14 19:57
→ : 就第一點跟屋主說，出租不如定存，可以賣了，第二點跟租客153F 06/14 19:59
→ : 說，定存漲租金也會漲，可以買了，就仲介帶風向
→ : 說，定存漲租金也會漲，可以買了，就仲介帶風向
推 : 房價漲，房租落後要開始補漲了155F 06/14 20:04
這各我再解釋一下好了, 只是我只是簡化問題而已因為我的假設是房租收入=房貸利率
所以不管你是投入100萬 投入200萬 投入2500萬
你的貸款支出跟房貸收入都是相抵銷的, 實際收入只有投入部份*房租收入
我實在不懂為什麼這個假設這麼多人會困在這裡~~~
→ : 漲到2500 他付出的成本又沒變多 你這樣比還是很奇怪156F 06/14 20:07
推 : 量縮要出來叫人買房了嗎？157F 06/14 20:08
→ : *賣
→ : *賣
推 : 你打到房東痛腳了 可以往上翻翻 房東討拍的文有多少 如果159F 06/14 20:10
→ : 這些事情都計入成本 不見得比升息後拿定存利息好多少
→ : 這些事情都計入成本 不見得比升息後拿定存利息好多少
推 : 你直接寫你目的要幹嘛嗎？ 是不是要人賣房161F 06/14 20:14
沒有哦 我自己有房子 要思考一下要怎麼處理阿噓 : 實際收入只有投入部份*房租收入，增值部分被你吞掉了喔162F 06/14 20:15
增值的部分也有機會成本阿? 還是你不懂機會成本又要我解釋???推 : 呃…除了房租收入以外還要看房屋增值耶 一定比定存好很多163F 06/14 20:16
→ : 啊
好啦 以上......→ : 啊
我想要有人專業的, 好好談一下這件事情發生以後
1. 租金報酬率=銀行利率
2. 租屋市場承租方>待租房屋後
接下來會發生甚麼狀況
不是在那邊無限跳針, 你是要帶風向嗎.. 你就是要屋主拿出來賣...
你有現金2500萬嗎 等等等~~~
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/K42otIfh.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/ynK3L9ph.jpg)
→ : 這個你跟我講幾%投報167F 06/14 20:19
→ : 增值的部分也有機會成本阿? 投資什麼沒有機會成本問題 講
→ : 幹話
我所謂的增值的部分也有機會成本就是 這部分已經增值了,→ : 增值的部分也有機會成本阿? 投資什麼沒有機會成本問題 講
→ : 幹話
一樣算是你的資產之一了, 沒賣掉繼續放著賣繼續收租也是你的成本之一
而你增值的部分可以選擇賣掉放定存, 或是放著繼續收租,
繼續收租的機會成本就是定存收入
推 : +1170F 06/14 20:21
推 : 正常打工仔 中小企業 不會放2500現金 想被查？171F 06/14 20:24
推 : 這一年的市場 房租雖然沒變很多（一個月多幾千？）房價都172F 06/14 20:25
→ : 差幾百了吧 怎麼比？
→ : 差幾百了吧 怎麼比？
→ : 當然除非八大、電台藥、大老闆等級的 例外 但這種房子174F 06/14 20:25
→ : 至少幾個億起跳
→ : 至少幾個億起跳
推 : 觀望就是漲房租啊，不然還真的睡公園嗎176F 06/14 20:27
→ : 增值也算成本？177F 06/14 20:29
推 : 新竹快要漲一波租金了 有需求的盡早簽長約 接下來租金178F 06/14 20:36
→ : 可能會漲20%
我也覺得會漲20%→ : 可能會漲20%
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/14/2022 20:38:26
→ : 租金台北化我覺得5年內有機會看到中古租金 1房一萬 2180F 06/14 20:39
→ : 房兩萬 以此類推
→ : 房兩萬 以此類推
推 : 答案就是租金快起飛了182F 06/14 20:41
推 : 但是你又不可能租一輩子 你能享受1-2年的便宜租金 但183F 06/14 20:45
→ : 是租金漲上去後 又變成一個惡性循環
我覺得現階段最有可能發生的是這個狀況, 但是沒遇過 所以不確定→ : 是租金漲上去後 又變成一個惡性循環
推 : 你做三百萬以上定存，銀行經理就會出來擋了，會勸退185F 06/14 20:45
→ : 你，要你搭配保險等其他儲蓄型商品
→ : 定存資金成本對銀行的壓力太大
→ : 你，要你搭配保險等其他儲蓄型商品
→ : 定存資金成本對銀行的壓力太大
→ : 樓上那家這麼瞎 拆單存3000萬定存也沒被擋188F 06/14 20:47
3000萬定存的出來說話~~~~→ : 富邦網銀倒是真的會擋拆單定存 說超過單月上限189F 06/14 20:48
→ : 之前還來跟我說歡迎更多資金來定存（因為房貸卡30%）
→ : 沒有新定存就沒有房貸額度可以放了
→ : 之前還來跟我說歡迎更多資金來定存（因為房貸卡30%）
→ : 沒有新定存就沒有房貸額度可以放了
推 : 我不懂租屋？ 笑死192F 06/14 20:49
不是阿...你那麼專業怎麼會回一個招租地圖然後用這個說很多案件待租...光是悅揚掛著三個 實際有效剩一間 明天租掉就剩下0兼了
→ : 新竹的招租物件看起來滿少的 重複刊登好多193F 06/14 20:53
推 : 代表通膨 大家都上車 就看誰是最後一棒了194F 06/14 20:53
→ : 關新東路看似五間 結果都同一個物件195F 06/14 20:58
→ : 欸不對那個48000的物件至少登了10個591…
實際找過會發現比想像中的少 這個狀況我覺得少到誇張→ : 欸不對那個48000的物件至少登了10個591…
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/14/2022 21:03:06
→ : 有人要拍一下悅揚宿舍的點燈率嗎197F 06/14 21:14
推 : 我在家都會拉窗簾拉 還在點燈率 笑死198F 06/14 21:16
→ : 幫QQ 越酸越高 呵呵
→ : 你問立德哥 最近悦揚兩房出一間多少
→ : 幫QQ 越酸越高 呵呵
→ : 你問立德哥 最近悦揚兩房出一間多少
噓 : 1那一整段的假設是假設辛酸的嗎? 買房貸款多還是現金多?201F 06/14 21:18
→ : 到底為何比較要拿現金2500買房 vs 2% 2500定存呢?
→ : 這種假設最後得到 "賣掉換現金存定存也不錯"???
→ : 然後還不知道自己假設完又給奇怪的結論問題在哪
→ : 到底為何比較要拿現金2500買房 vs 2% 2500定存呢?
→ : 這種假設最後得到 "賣掉換現金存定存也不錯"???
→ : 然後還不知道自己假設完又給奇怪的結論問題在哪
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