作者 ceca (生活藝術大師 N)標題 Re: [閒聊] 高雄房價到底會漲到哪？教你預測未來價時間 Tue Jul 23 16:38:13 2024
※ 引述《kunnsei (kunnsei)》之銘言：
: 我覺得高雄房價漲這麼兇
: 有一個點是高雄現在會買房的夫妻,年輕人,炒房客
: 只買大樓(不知道是不是只買全新的?)
: 對大樓比較偏愛
: 以我現住的透天
: 地坪25,建坪100坪
: 地點在南高雄這一帶
: 小七走路30秒,附近有兩個夜市
: 垃圾車走路10秒
: 學校走路5min
: 旁邊還有郵局,好幾家銀行
: 自己覺得生活機能相當不錯
: 當初買下來外加整修全部大概1800
: 最近看了一下隔壁賣價,在推估自己房子賣價
: 如果同樣條件的中古透天改裝一下2000多一點搞定
: 但如果用一坪3x的全新大樓來計算
: 2000萬元以內大概只能買到室內空間30幾坪的大樓
: 但是沒辦法
: 大樓有保全可以幫忙收垃圾,有無腦倒垃圾不用追垃圾車
: 有電梯老了膝蓋不會痛
: 我們這種買便宜透天的,價格也漲不太上去就是
: 還是大樓比較會漲價
: 以後要脫手也比較好脫手
你這是老透天比新大樓吧..XD
你要同屋齡去比阿...
另外我自己都是買1x年大樓...
(因為公設比比較低然後又是2000年以後新式建築,更沒高雄厝,個人認為CP值超高)
我從小住透天到大的.
一般來講透天我不住的理由有幾個.
1.單層沒超過15坪我受不了.
2.有蟑螂蚊子(大隻的蟑螂非小隻的)
3.三樓以上爬樓梯會懶.
4.沒景觀.
5.價格很高....XD
蟑螂好像是無解,外面噴藥就會跑進來,蚊子也無解要掛蚊帳和電蚊拍.
爬樓梯懶的話是可以把三樓當倉庫主要活動在1~2樓.
市區要有景觀的透天....基本上很稀有,然後都不賣...XD
https://reurl.cc/YEMYMa
至於單層15坪應該和價格很高是同一個問題.
因此之前要搬家,也有順便去看社區型透天.
(這樣有人收垃圾,收信,車庫在地下室)
但問題就是,差不多屋齡,價格略比差不多空間大樓貴2x%,然後買到的室內單層才12坪.
景觀甚麼的不用講了....
因此就直接放棄.
而如果要我有慾望想住的,靠邀,價格要2倍起跳....
所以我還是選擇住大樓.
(除非哪天發財了要去美國馬里布...那就要海岸第一排全落地窗house..不考慮大樓)
然後回到投資.
透天投資一值都有一批人很愛做吧.
我不太做的主因是,每次都賣很久.
投資就會回到老透天為主.
例如基本款6米活巷地坪15~18的2~3F透天.
買下來翻新之後轉賣.
但問題是例如我買500好了,我轉賣基本上必須賣到9xx不然我不如去玩三間公寓.
價差會跳那麼大,主要是因為翻修費相對總價佔太高.
但是我買500要賣9xx,買家一定貸款貸不到,價差太大了.
變成她只能貸款五成甚至一度有的只能貸款四成.
那他買不動.
因此就需要放一段時間等到銀行估價可以忽視我的買價為止.
那這樣時間就要拖很久.
另外每次施工都要跟隔壁有得沒有得,老透天施工隔壁很容易牆壁有裂縫幹嘛的.
更不用說如果夏天施工遇到颱風,隔壁家裡會淹水.
所以就覺得很煩不想做.
(我透天應該做過七八間吧...)
但我知道有一票投資客無透天不愛就是了...XD
增值來講.
之前我有建議過.
例如2018~2020的時候,美術館的社區型透天漲幅會比"同價位"的大樓快.
(價位2xxx起跳到~~~不知道多大的大)
直到最近開始逼近一個穩定價差(也就是漲價速度差不多)
(現在價位大概都是3xxx起跳,2xxx的透天應該在美術館滅絕了)
而這個現象也是豪宅型大樓受到衝擊的另一個主因,被高價透天給競爭到.
所以透天沒有漲得比較慢....
你會覺得快是因為,你拿老透天跟建商賣的新案比.
那是美麗的誤會....你不可以這樣比.
另外一般我在看,那種巷道老透天無論屋齡喔,40 50 70 80 100...
他在市場的漲價時間大概跟1990~2000也就是25~35年屋這一批同步.
因此你拿老透天跟屋齡低的比,那屋齡低的會先漲(但也會先停漲)
但不代表老透天漲得比較少.
他只是比較晚開始漲而已..
至於老透天的維護.
最難搞的第一名就是頂樓漏水.
但如果你有做鐵皮包起來,那就沒問題.
不然你在那邊做防漏會很煩.
第二就是側牆漏水.
正面你有拉皮貼東西ok...
無論磁磚還是大理石多少都可以擋很多水,防水層有裂縫滲進來就很有限畢竟是立面.
當然時間久了你還是要補防水就是了...久可能是20年這種...
但是後面如果你只是水泥面上防水漆,就可能地震阿隔壁翻修阿幹嘛的產生裂縫.
這樣我會建議你穿鐵衣..喔..裝潢版衣好了.
現在房價那麼貴,你都買透天了,不要再弄很醜的浪板...用裝潢版,看上去就像日本房子.
(日本美國近代的透天房子就是裝潢版,日本房子長怎樣,你就用那樣的裝潢版弄上去就好)
不要整天在那邊動不動又要補防水漆幹嘛的,很煩...
一片裝潢版,絕漏永流傳.
對喔,為啥正面不用裝潢版.
喔...因為你都買透天了,是我我正面拉皮一定用漂亮的大理石...裝潢版嫌他不美觀霸氣.
多花幾萬塊就是漂亮的大理石,不要省這筆錢...
你要知道,之前我貼二丁掛,就足足比斜前方另一個投資客貼大理石的,少賣一百萬.
一百萬.
幹...一百萬.
我貼二丁掛跟他貼大理石的價差才四五萬.
都住透天了,正面拉皮不要省,這是最值得花的地方...
比你室內不用60*60用80*80拋光有更無敵大的價值.
至於透天的其他問題,基本上都不難解決.
這個自己決定就好.
當然啦不管怎樣,透天的維護成本就是比較高.
這你要有心理準備.
當然你越早把鐵皮鐵衣..喔,裝潢版屋頂裝潢版外牆弄好.
你的花費就越早可以大幅減少...
至於電梯我就不知道了.
有的人電梯都沒再用.
有的人沒電梯就不上2樓@@
我自己從小住到大都沒住過電梯透天,所以對這件事情沒有感覺.
這就要另外問人了.
電梯本身價格也還好,一百多可以搞定.
但主要是它會占用2~3坪.
而我如果要住的話,室內15坪是不含樓梯和電梯的....
所以這樣會變成單層要20坪的面積....那...價格......
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※ 作者: ceca 2024-07-23 16:38:13
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 高雄房價到底會漲到哪？教你預測未來價
07-23 16:38 ceca
推 kiss52714: 請問ceca大，您覺得高鐵路線會改方案嗎？謝謝1F 07/23 16:42
無法判斷.
推 l98: 我覺得是因為我們年紀還沒到膝蓋退化的年紀，我爸媽現在就很少上3樓以上的地方。 偶爾上去打掃這樣2F 07/23 16:42
3F倉庫ok的...
小孩還在的時候把它們趕到樓上去住.
自己使用1+2F
推 moonrain: 透天有土地很值錢 住的不爽隨時可以重蓋4F 07/23 16:49
以投資來講不一定划算.
之前有一個投資客想要重蓋,我建議他不要翻一翻就好.
他就很堅持.
然後....
然後就搞了三年....XD
中間還被檢舉無論是雜亂,還是違規施工,還是OOXX...
(隔壁是1x年屋)
但是如果可以收三間蓋兩間.
這個我就有興趣了.
我重蓋只接受面寬5~6米雙車庫地坪3x起跳的別墅.
不會想重蓋面寬4.5米以內的東西.
另外你如果面寬4.5米以下,重蓋不會長得比70年屋翻新漂亮,要有心理準備.
→ moonrain: 住大樓老舊了基本只能靠遙遙無期的都更5F 07/23 16:49
老大樓的歸宿是包租公買去收租.
投報率還是很不錯的.
這世界上窮人永遠都比有錢人多.
所以無論租金還是房子.
越便宜的需求越大...
除非你的便宜是很外圍,算上交通成本他划不來.
或是屋況爛到不能住.
→ moonrain: 大樓可以越蓋越高 供給理論沒有上限6F 07/23 16:50
實際上.
我們偉大的政府長期都在壓制供給量..XD
造成新屋供給量不足.
詳細計算和數據可以去爬文,有很多.
最近國土規劃法又通過了.
所以你看建地搶翻天.
→ moonrain: 好區段透天的土地就差不多固定了7F 07/23 16:51
在各區位階不改變的情況下.
市區確實新透天幾乎絕種.
不過透天的土地一般都是被整併起來蓋大樓才值錢.
一塊地如果蓋大樓的價值是100,蓋3間以上透天的價值會是60,而上面有老透天的價值是40.
→ ytlintexas: 蓮潭樓這排不錯,算當初沒買到現在有點小可惜系列8F 07/23 16:53
稀有物!!!
推 xavier2301: 請問CECA大大，在環山路80-90號這邊的透天，可以算景觀透天嗎?最近有朋友釋出，想購買9F 07/23 17:01
看綠地的景觀價值其實很有限.
沒辦法高雄綠地氾濫(台灣綠地最多的都市)
除非你面對的是草皮...
例如你面對駁二後面那個舊鐵軌那邊.
那種加分會多一些.
(或是一些公園,前面不是直接樹擋起來,而是有一定的視野距離)
而只要是有水.
面河面湖面海.
價格就超級大跳躍....
推 eupa1973: 確實，雖然我都是以透天為主，但透天夠用之後就都以投資土地為主，透天除非地點好，不然要賣可能要一段時間，但地點好價格不會低，買家要有一定的實力，所以透天也有些麻煩11F 07/23 17:04
土地是高資金在玩的.
土地優點就是漲價比房子還兇.
缺點就是槓桿難開,並且建地貸款還要做開發(至少放停車場)
另外出租投報率低.
因此資金大到一個程度,都會轉玩土地.
推 yucheng2008: 請教現在都在炒高大，買不到好物件，如果是後勁捷運站週邊可以入手嗎？15F 07/23 17:07
現在南高中古屋補漲阿.
補漲比較肥.
高大那邊會繼續衝.
但是因為南高中古屋價格已經明顯落後.
所以高大繼續衝...南高補漲上去之後高大衝多少她也會跟多少.
也就是說例如本來高大6,南高中古屋8好了.
因為台積電OOXX...
所以高大位階上升到9...南高中古屋是8.
因此在高大6成長到9這段時間買高大都是絕對不用懷疑..
但是問題是現在高大已經衝到18南高中古屋還在13~14.
這時候反過來南高落後了...
這也代表南高中古屋至少要補漲到16外.
高大繼續漲到27...南高最後中古屋會跟到24.
你知道這個數字意思嗎?
所以不是不看好高大,但是南高中古屋已經落後,那買落後的就好.
在前面衝鋒的事情,就交給其他人努力了..我們在後面喊加油!!
推 dda: Ceca大都穿短褲騎車嗎 有看到過類似重機17F 07/23 17:12
糟糕被發現了.
這樣我以後出門都不能亂騎車...@@a
推 eulbos: 重機到底好不好停車啊 QQ18F 07/23 17:30
你不要妨礙到他人.
目前不會被檢舉...XD
不過高雄很多"沒線"的地方都可以停.
(汽車塞不下去但重機可以)
很多地方也都有汽車停車位.
所以目前我是把14年的GP125給報廢掉.
只騎重機+開車.
→ wang56: 簡單說就沒錢又需要大空間生活，就會去買巷弄老透天，只是滿足基本生活需求，沒任何生活品質可言，而且危險19F 07/23 17:31
危險是可以裝保全,只是進出要記的解鎖.不然保全會很緊張.
同樣價位,透天的空間似乎也沒有老公寓大.
不過透天有很多空間可以"塞東西"....這倒是比較特別的.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 17:49:54
這東西如果在美術館,應該最便宜都會破四千....@@a
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 17:50:24
推 dda: 也沒亂騎 只是顏色太鮮豔才看到23F 07/23 17:54
已經黑色了....
如果還太鮮豔..
那...消光黑??...
好吧回頭去貼犀牛皮...QQ
(還在想要彩繪烤漆的話,設計師不知道哪裡找)
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 17:55:34
推 dda: 是褲子啦 笑死24F 07/23 17:57
有一件白色代彩色花班的.
一件黑色帶白色班的.
其他短褲大多灰色.
主要是因為最近忙搬家,所以沒有去蝦皮掃貨...XD
一件不到一百塊的東西,可以買一堆不同風格來穿..
鮮豔的話應該是白色那件.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 18:07:21
推 asuspc: 請教CECA大會推薦社區型透天有保全的嗎？25F 07/23 18:11
要自己住又不會捨不得管理費的話.
有保全比較方便.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 18:13:20
→ destroyss: 高醫的基本款廢墟透天都喊到1300以上 下不了手26F 07/23 18:58
→ wang56: 樓上，同地段要跟同屋齡比較好嗎，拿老屋跟新房跟本不能比27F 07/23 19:06
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