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作者 標題 [新聞] 定型化契約開後門 助長炒風？
時間 Tue Dec 22 11:42:51 2020
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定型化契約開後門 助長炒風？ - 自由財經
![[圖]]()
〔記者高嘉和／台北報導〕「炒房」源頭竟來自「預售屋買賣定型化契約」？某擔任不動產開發商法律顧問逾三十年的資深律師質疑，近十年紅單、預售屋頻傳炒作，源頭實因定型化契約第二十條載明開發商若無正當理由，不得 ...
![[圖]](https://img.ltn.com.tw/Upload/business/page/800/2020/12/22/188.jpg)
內文：
〔記者高嘉和／台北報導〕「炒房」源頭竟來自「預售屋買賣定型化契約」？某擔任不動
產開發商法律顧問逾三十年的資深律師質疑，近十年紅單、預售屋頻傳炒作，源頭實因定
型化契約第二十條載明開發商若無正當理由，不得拒絕購屋者轉讓，等於幫「預售屋炒房
」開了方便之門；內政部官員解釋，預售屋定型化契約是保障購屋民眾權益，與炒房無直
接關聯，且預售屋轉售獲利須申報所得。
產開發商法律顧問逾三十年的資深律師質疑，近十年紅單、預售屋頻傳炒作，源頭實因定
型化契約第二十條載明開發商若無正當理由，不得拒絕購屋者轉讓，等於幫「預售屋炒房
」開了方便之門；內政部官員解釋，預售屋定型化契約是保障購屋民眾權益，與炒房無直
接關聯，且預售屋轉售獲利須申報所得。
該資深律師指出，法律早就規定未辦理產權過戶前「禁止轉售」；「平均地權條例」第八
十一條規定，土地買賣未辦產權過戶登記前，買家若轉售要處登記費二十倍罰鍰。
資深律師︰過戶前禁轉售 早有法律規範
但「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」卻打破該法規。根據定型化契約第二
十條房地轉讓條件規定，若買方已繳清屆滿款項，可在完成產權移轉登記前，取得賣方同
意而轉讓該契約，並規定開發商無正當理由不得拒絕；律師認為，定型化契約給炒房投資
客開了方便大門，因開發商不能拒絕投資客轉售預售契約。
十條房地轉讓條件規定，若買方已繳清屆滿款項，可在完成產權移轉登記前，取得賣方同
意而轉讓該契約，並規定開發商無正當理由不得拒絕；律師認為，定型化契約給炒房投資
客開了方便大門，因開發商不能拒絕投資客轉售預售契約。
內政部︰定型化契約保障購屋 無關炒房
而預售屋轉售獲利除了法規大開方便之門外，還與投機客在預售階段支出成本較低有關。
他舉例，只需花總價一成的金額就能買預售屋，半年或一年內賣掉就能獲利，炒作費用相
對不高；若政府針對這一塊補破洞，修法規定「產權未移轉前禁止轉售」，就能大幅提高
投機客的炒作成本。
他舉例，只需花總價一成的金額就能買預售屋，半年或一年內賣掉就能獲利，炒作費用相
對不高；若政府針對這一塊補破洞，修法規定「產權未移轉前禁止轉售」，就能大幅提高
投機客的炒作成本。
他說，一旦禁止轉售，投機客須付出總價的二成五、甚至三成才能購買，且要等登記後才
能出售，炒作成本提高、轉售時間拉長，都是增加風險的因素；但建議禁止轉售應排除家
庭或其他自住民眾可能出現需要轉售的情況。
能出售，炒作成本提高、轉售時間拉長，都是增加風險的因素；但建議禁止轉售應排除家
庭或其他自住民眾可能出現需要轉售的情況。
另有開發商指出，預售屋換約需有相當條件，包括要三親等以內，而且簽約一年之後，才
能轉換合約，次數僅限一次，主因就是擔心有投機客炒房獲利。
心得：
是故意開後門還是不小心忘記？
預售屋早期認為是風險高，
後來不知道為什麼變成首購族和投資客熱門。
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如果還有來世，我想當一個獸人
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推 : 那是保障消費者啊廢話，用大腦很難嗎1F 12/22 11:44
推 : 呃，上有政策下有對策。借名登記，不就搞定2F 12/22 11:46
推 : 禁止轉讓你兩三年內財務發生狀況就是白白賠15%給建商什麼3F 12/22 11:48
→ : 都拿不到
→ : 都拿不到
→ : 其實那些自住優惠 保障自住 最終都會變炒家後門啦5F 12/22 11:50
→ : 不打自住 自住輕稅 房價就不會下來 一堆投客房子都自住
→ : 自住優惠貸款 自住優惠稅率
→ : 不打自住 自住輕稅 房價就不會下來 一堆投客房子都自住
→ : 自住優惠貸款 自住優惠稅率
推 : 所有保障消費者規定都變成炒房幫兇空空根本神經病8F 12/22 11:52
推 : 不能交易就沒有炒作！這邏輯太棒了9F 12/22 12:19
→ : 不出門就沒有車禍，邏輯100分
→ : 不出門就沒有車禍，邏輯100分
推 : 怎麼樣都有意見的啦11F 12/22 12:21
推 : 平均地權條例第81條是「取締規定」，而非「效力規定12F 12/22 12:28
→ : 」，預售屋買賣行為仍是有效，頂多是處以行政罰而已
→ : 。
→ : 那位三十年資深律師請看一下上面基本法律概念好嗎？
→ : 」，預售屋買賣行為仍是有效，頂多是處以行政罰而已
→ : 。
→ : 那位三十年資深律師請看一下上面基本法律概念好嗎？
推 : 不然買了不能轉比較好嗎？16F 12/22 12:31
→ : 政府這次打房行動應該會一步到位。17F 12/22 12:32
推 : 乾脆規定買了只能賠售不是比較快18F 12/22 12:33
→ : 買預售屋，不能轉讓，是讓建商爽到好嗎？收繳不起後19F 12/22 12:34
→ : 面款項之買方的違約金收爽爽。
→ : 廢除預售屋制度，豈不是更好？敢嗎？
→ : 面款項之買方的違約金收爽爽。
→ : 廢除預售屋制度，豈不是更好？敢嗎？
推 : 早該禁止預售屋這種跟民法基本精神衝突的東西......22F 12/22 12:36
→ : 很多政策看似打房，其實主要都是只打投資客或消費者23F 12/22 12:36
→ : ，而爽到建商。
→ : ，而爽到建商。
→ : 同意Tao兄看法25F 12/22 12:37
→ : 預售屋本來就是某些地區特別風行 台灣的預售屋很少出問題26F 12/22 12:38
→ : 有種就廢除預售屋制度啊！問題這樣子會打到給政治獻27F 12/22 12:38
→ : 金的建商們啊！
→ : 金的建商們啊！
→ : 不然這整個制度對買的人超沒保障 政府還放給銀行做高額29F 12/22 12:38
→ : 整批房貸讓預售屋去騙沒資金的小首購
→ : 財力難看的人能貸到最好的條件幾乎都是預售屋才給的出來
→ : 這個真的蠻本末倒置的
→ : 整批房貸讓預售屋去騙沒資金的小首購
→ : 財力難看的人能貸到最好的條件幾乎都是預售屋才給的出來
→ : 這個真的蠻本末倒置的
→ : 延長房地合一稅高稅率的期間的立法，主要打到投資客33F 12/22 12:42
→ : 或一般買方，建商取得土地到蓋好房子移轉是有差嗎？
→ : （建商賣房賺錢主要是靠土地價差，房屋要作帳作到沒
→ : 什麼賺頭很容易。）
→ : 或一般買方，建商取得土地到蓋好房子移轉是有差嗎？
→ : （建商賣房賺錢主要是靠土地價差，房屋要作帳作到沒
→ : 什麼賺頭很容易。）
推 : 板上有3年左右的考古文 買預售 交屋銀行也照會撥款了37F 12/22 12:42
→ : 但是房子還沒過戶 然後建商倒了 整棟房子抵押順位
→ : 但是房子還沒過戶 然後建商倒了 整棟房子抵押順位
推 : 取締規定與效力規定其實不太好分欸，搞不好哪天取締規39F 12/22 12:43
→ : 定就被法院扭成效力規定了
→ : 定就被法院扭成效力規定了
→ : 屋主在銀行債主等等一票的後面 變成背房貸換支付命令41F 12/22 12:44
→ : 我對這一連串的打房行動，認為主要是打擊投資客而已42F 12/22 12:44
→ : ，建商未必吃虧。
→ : ，建商未必吃虧。
→ : 支付命令的對象還是一間已經倒閉明顯資不抵債的法人44F 12/22 12:44
→ : 小建商每個案子都力求賣8成以上才夠現金流的會被打到
→ : 大間到一定程度的就是回到一年前慢慢hold慢慢賣不急這樣
→ : 小建商每個案子都力求賣8成以上才夠現金流的會被打到
→ : 大間到一定程度的就是回到一年前慢慢hold慢慢賣不急這樣
推 : 預售屋本質是權利買賣，我個人覺得用不上平均地權條例47F 12/22 12:52
→ : 實話說效力規定與取締規定從未明文在法條當中只是實務48F 12/22 12:53
→ : 操作出來的東西，滿不可靠的
→ : 操作出來的東西，滿不可靠的
推 : 我是沒聽過有人買賣預售屋，有被依平均地權條例第8150F 12/22 13:21
→ : 條處罰的。
→ : 條處罰的。
推 : 投機市場重新洗牌而已，有現金的家會吃掉市場。除非靠囤房52F 12/22 13:37
→ : 稅
→ : 目前政府公布的手段，沒有一條可以處理現有囤房
→ : 稅
→ : 目前政府公布的手段，沒有一條可以處理現有囤房
推 : 台北市囤房稅上路五年處理了什麼？55F 12/22 13:41
推 : 要挑戰財產權使用收益處分設定負擔嗎 這有點拼喔56F 12/22 13:41
推 : 更別說買賣雙方合意的契約自由 搞這些小動作不如去搞
→ : 資訊公開透明跟實價課稅健全房市吧
→ : 政府老愛搞治標不治本 又要開後門給自己人 被罵剛好
推 : 更別說買賣雙方合意的契約自由 搞這些小動作不如去搞
→ : 資訊公開透明跟實價課稅健全房市吧
→ : 政府老愛搞治標不治本 又要開後門給自己人 被罵剛好
→ : 保護消費者（X），方便炒作（O)60F 12/22 13:53
推 : 因為壓力最大的頭期款可以用工程分攤掉啊 當然熱門61F 12/22 13:56
推 : 台北囤房稅被建商議員搞到寬限期一堆，很多人根本沒科到62F 12/22 14:25
→ : 根本是囤房稅0.5
→ : 有用的版本，早被擱置
→ : 根本是囤房稅0.5
→ : 有用的版本，早被擱置
→ : 別小看世界各國政府，股災都可以禁止買空賣空了，還談65F 12/22 14:36
→ : 什麼自由交易
→ : 什麼自由交易
推 : 說這麼多 ni484....67F 12/22 15:22
推 : 講實際根本沒差 房版熱度 就證明想買房的還一狗票阿 哈哈68F 12/22 16:17
→ : 等半年後 再一個一個考古 一個一個嘴 茶餘飯後的樂趣
→ : 等半年後 再一個一個考古 一個一個嘴 茶餘飯後的樂趣
推 : 其實我是真的期待大安打5折下來，沒有5折都是假打房70F 12/22 16:45
推 : 這些法條是保障消費者用的......71F 12/22 18:09
→ : 扯這個真的是智障...
→ : 扯這個真的是智障...
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