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看板 home-sale
作者 標題 [請益] 純房租收入達成FIRE(財務自由)如何計算?
時間 Sun Jan 29 12:20:39 2023
如提
一般來說 FIRE (Financial Independence Retire Early)
比較能看到的配置是 股(ETF)+債1:1 加上4%法則
也就是只要有每年花費*25的資金
假設一年只花2萬鎂 只要存到50萬鎂即可達成目標
美股年化報酬約7% 扣掉通膨2-3%
是永遠花不完的
而台股0050年化報酬約10% 0050正二是0050的兩倍
台灣薪資中位數約50萬台幣 *25 = 1250萬
也就是說只要有1250萬 = 你有了一個24小時365天每天幫你工作賺錢的人
基本上可以退休
前提當然是要有一間自己住的房子
但如果用房租來看
由於台灣租金報酬率實在太低 約2-3%
= 通膨2-3% or 房貸2% or 房子折舊率2-3%
在房子沒有增值或不賣房子的情況下
似乎只能抵銷通膨的影響
一樣想要達成扣掉通膨50萬的被動收入
1250w的房子遠遠不夠
一個1250w的房子每個月房租大約2.5w
兩間加起來 一年60萬
首先要房貸辛苦還完(靠房客) 然後還有一間自己住的房子
而且房租還需要隨著通膨漲價 EX:十年後每月房租要漲到37500來抵銷通膨
十年後能不能漲50%也不知道 好房客通常不太願意漲租
外加空窗期 運氣不好可能有幾個月沒房客
+ 房屋修繕(重新裝潢/電器/管線...etc)
+ 有的沒的 (天災/官司...etc)
跟沒有以上問題的ETF+債+股利配置比起來
想靠房租達成財務自由難度至少是兩倍以上
感覺好像哪裡怪怪的?
不做房屋買賣套利還真的有點難
有大佬能指點迷津嘛Orz
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18166 4/01 - □ (再吵通通送去加拿大...by 希恰) ◢ ◣▁◢◣ ˙
18167 4/01 - □ (本文已被刪除) ◤◢Cc◢◥◣ ◢ ˙
18168 4/01 - □ (本文已被刪除) ◤◤▁◤ ◥ ˙
18169 4/01 - □ (本文已被刪除) ψLapisLazuri ◤◣ ◢ ˙
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18171 4/01 - □ (本文____________▁▁▁▁▂▂▍▃▆▲ ▲◤ ˙
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.234.234.58 (臺灣)
※ 作者: esproject 2023-01-29 12:20:39
※ 文章代碼(AID): #1ZrVGQZU (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674966042.A.8DE.html
推 : 台灣通膨體感不只2%~3%...1F 01/29 12:27
→ : 抓5%還覺得保守
相信政府相信黨")b→ : 抓5%還覺得保守
不管你信不信 反正我也不信
※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:29:09
推 : 愛你越久我越被動3F 01/29 12:31
※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:35:13推 : 美股7% 0050 10% 正二 20% 想像是美好的..現實是....4F 01/29 12:32
→ : 奇怪，知道算房貸，不會算槓桿？5F 01/29 12:33
→ : 房子可以讓你直接借到1250萬6F 01/29 12:33
→ : 還正二20%，做夢喔7F 01/29 12:34
推 : 帶著槓桿3倍以上的房子不會輸現股8F 01/29 12:36
推 : 要拉高報酬率,直接全套房的透天建案,或搞2邊間分隔套房9F 01/29 12:37
推 : 不是阿，你算0050到10%表示你把平均增值算入10F 01/29 12:37
→ : 房子也會有平均增值阿，怎麼沒算了
前提是房子不能賣 所以0增值 YA→ : 房子也會有平均增值阿，怎麼沒算了
※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:40:19
→ : 如果只算息，那就兩個都算息，問題不是用1200去算本12F 01/29 12:39
→ : 認真說啦 50%FIRE就很好了 還是乖乖工作吧13F 01/29 12:39
→ : 0050沒有10%啦14F 01/29 12:39
→ : 而是用240，然後租金扣掉利息還有空租稅金等的純益15F 01/29 12:39
→ : ....房子不能賣所以0增值...
→ : ....房子不能賣所以0增值...
噓 : 笑死 難道你買0050就能賣？賣了股利也會減少啊17F 01/29 12:42
推 : 認真說,包租公也是在工作。完全被動是0050 但報酬率 謎?18F 01/29 12:43
→ : 2006年投入1000萬買0050, 18年後的今天領到7744806股利19F 01/29 12:43
推 : 房子增值能增貸1000W左右，拿出來投資很香20F 01/29 12:44
→ : 不買的是覺得會跌的，你都覺得能抵通膨當然買啊，房貸21F 01/29 12:45
→ : 利息比通膨低欸
→ : 利息比通膨低欸
→ : 去年gg期貨權益掉了800萬，從兩棟老房子增兵23F 01/29 12:45
推 : 1000萬首購貸8成,剩800萬買0050,但何不買第2間再貸7成?24F 01/29 12:46
→ : 目前班師回朝了，暫時解除警報給你參考XD25F 01/29 12:46
→ : 一年43萬, 股票價值15618917, 合計23363003, 投報133%26F 01/29 12:46
→ : 平均年複合投報4.8%
→ : 平均年複合投報4.8%
→ : ………假設一推錯誤28F 01/29 12:46
→ : 說房子不能賣 0050難道就可以賣?29F 01/29 12:47
→ : 以退休配置來講0050能用的就是那774萬股利
→ : 以退休配置來講0050能用的就是那774萬股利
推 : 股票容易因股災撿到便宜的價格，房地產相對不容易31F 01/29 12:49
推 : 股票更容易因人性的貪婪,結果看錯,血本無歸32F 01/29 12:49
→ : 過去20年基本上房地產隨時撿 不用特別挑時間33F 01/29 12:50
→ : 過去20年玩股票賠慘了的佔9成,但買房的9成以上都是賺的34F 01/29 12:51
→ : 以股價來講 0050從歷史上最低點到今天35->11535F 01/29 12:54
→ : 信義房屋全國指數是35->124, 也就是說不算槓桿 隨便買一間
→ : 房子 預期都能賺的比0050多
→ : 打錯了 35->144才對
→ : 一個大約+200%, 一個+300%
→ : 如果房地產加上槓桿, 0050連車尾燈都看不到
→ : 信義房屋全國指數是35->124, 也就是說不算槓桿 隨便買一間
→ : 房子 預期都能賺的比0050多
→ : 打錯了 35->144才對
→ : 一個大約+200%, 一個+300%
→ : 如果房地產加上槓桿, 0050連車尾燈都看不到
推 : 你觀念太差了 但我不想免費教你41F 01/29 12:57
→ : 建議你 all in 股票 0050 等等 嘻嘻
→ : 建議你 all in 股票 0050 等等 嘻嘻
→ : 呵..樓上好嗆..43F 01/29 12:58
→ : 西卡教練跟其他免費教學已經夠多了 都不看也沒辦法啊44F 01/29 13:00
推 : 很多人看到房蟲製造機的名字就賭爛，只想進來按噓45F 01/29 13:03
→ : 那空空跟三井一樣阿 想打球想到要勃起了 還在那邊裝流氓46F 01/29 13:05
→ : 以被動年收50w來評估，要持有幾間房?47F 01/29 13:06
→ : 房空三井 : 西卡教練，我好想買房......48F 01/29 13:06
推 : 真正的投資者是房產 股票 基金全部涉獵 雞蛋永遠不在同49F 01/29 13:06
→ : 籃子
→ : 籃子
推 : 年收50萬如果是要現金買就1000萬買兩間老房即可51F 01/29 13:08
→ : 0050有配息，應該要看台股報籌指數才對。52F 01/29 13:09
→ : 如果是要扣掉利息槓桿型買房就三間總價1500頭款60053F 01/29 13:10
推 : 500w老房年收25w租金，每月租金要2.1w，這種物件與租客54F 01/29 13:17
→ : 好找嗎?
→ : 好找嗎?
推 : 要中南部老房子才有，15年內房子沒機會56F 01/29 13:24
→ : 0050已經是加配息的了57F 01/29 13:32
→ : 500w老房成本只要100w啊
→ : 500w老房成本只要100w啊
推 : 賣鬧啊 中南部鄉下透天一個月才租1萬..500萬透天可以租259F 01/29 13:32
→ : .5萬的可以貼來參考一下嗎？
→ : .5萬的可以貼來參考一下嗎？
→ : 1000萬其實可以買到5000萬房產了61F 01/29 13:33
推 : 然後還不起法拍 撿撿撿62F 01/29 13:37
推 : 買多間隔套的自己住一間,錢夠還可以買第2間63F 01/29 13:39
推 : 第一個你拿鄉下來比城市租金，你不覺得基準點怪怪?64F 01/29 13:39
→ : 打房政策下 第3間只能貸4成了65F 01/29 13:39
推 : 我其實是大概抓，台中3房公寓整理漂亮要租2萬不難66F 01/29 13:44
→ : 但你要說這樣才48萬...嗯...好吧XD
→ : 然後公寓現在大概5XX可以買到，被我概抓500這樣
→ : 但你要說這樣才48萬...嗯...好吧XD
→ : 然後公寓現在大概5XX可以買到，被我概抓500這樣
推 : 要靠租金達到被動淨收入50w，很吃物件與租客，根本不容易啊69F 01/29 13:45
→ : 不是阿，你一簽約就兩年，不就24個月辛苦一下70F 01/29 13:46
→ : 物件台中已經房價上來很多，如果高雄我講的應該不難
→ : 物件台中已經房價上來很多，如果高雄我講的應該不難
→ : 我650萬頭期含裝潢 一間就淨金流超過50萬, 加上本金的話超72F 01/29 13:48
→ : 過100萬 給你參考
→ : 很難嗎? 我是覺得還好 然後我裝潢好馬上有人加價600萬買
→ : 過100萬 給你參考
→ : 很難嗎? 我是覺得還好 然後我裝潢好馬上有人加價600萬買
推 : 看吧...我這種租房菜鳥都覺得可以有，老手就是猛...75F 01/29 13:50
→ : 我剛剛看 成大旁邊30房透天不用3000萬76F 01/29 13:52
→ : 這個你貸2500萬 每月還8萬 房租一個月收15萬
→ : 很難嗎? 我倒覺得南部簡單很多
→ : 這個你貸2500萬 每月還8萬 房租一個月收15萬
→ : 很難嗎? 我倒覺得南部簡單很多
推 : 我覺得我是不是接下來要搞這種，整層的投報真的太低79F 01/29 13:53
→ : 其實你找個台北以外不會倒的大學 買一間透天學生宿舍80F 01/29 13:53
→ : IBIZA大，您的物件是店面嗎?81F 01/29 13:53
→ : 都能做到一個月4萬82F 01/29 13:53
→ : 但就是很省事...完全沒感覺到任何事情..像空氣一樣83F 01/29 13:54
→ : 不是 現在台北店面太貴了 我以前是買店面84F 01/29 13:54
→ : 房子真的很酷，股票大跌我在增貸，然後本利自償...85F 01/29 13:55
→ : 這個成大30套真的很爽耶....86F 01/29 13:56
推 : 真的很爽XDDD，成大怎樣都有學生87F 01/29 13:57
→ : 太遠了啦...我應該只是羨慕一下~
→ : 太遠了啦...我應該只是羨慕一下~
→ : @xname 我那是在師大旁邊的學生套房 14間89F 01/29 13:58
推 : 台中好棒啊 台北好爛90F 01/29 13:59
→ : 我也是很羨慕台中啊
→ : 我也是很羨慕台中啊
→ : 其實中南部簡單很多 隨便找一個前段公立大學或是私立醫學92F 01/29 14:00
→ : 院旁邊 弄間學生宿舍就可以開始印鈔了
→ : 院旁邊 弄間學生宿舍就可以開始印鈔了
→ : 感謝IBIZA大說明，問一下這種透天學生宿舍的房東好當嗎?94F 01/29 14:01
→ : 看你自動化程度 像我是幾乎沒有自動化 但20間我覺得還好95F 01/29 14:02
→ : 有些自動化程度真的嘆為觀止...
→ : 有些自動化程度真的嘆為觀止...
推 : 你房租算通膨，你房價怎麼不算通膨，房產抗通膨，低97F 01/29 14:03
→ : 標你抓長期房價等於通膨就好
→ : 標你抓長期房價等於通膨就好
→ : 還有一個60套 8900萬的 好猛99F 01/29 14:11
推 : 還是自己來比較好如果距離不遠,代管沒事只是分你的錢100F 01/29 14:17
→ : 這種透天學生宿舍吃地點，資本太高，北部不好弄啊!101F 01/29 14:18
→ : 北部透天太貴 就買單層五六套的啊102F 01/29 14:20
→ : 2000萬 貸1500來講 一個月貸款五萬 五套就有正金流
→ : 2000萬 貸1500來講 一個月貸款五萬 五套就有正金流
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