作者 calvin77 ( 諾亞方舟)標題 [請益] 轉增貸投資時間 Thu Apr 18 19:30:24 2024
各位好
近期看了很多理財型youtuber的影片，
內心有一個想法想請教大家是否可行？
我是公務人員，年收入約95w,月薪實領65k,
目前有一自住房產（屋齡2年多的新大樓）之前買1000初w，
貸款800w，還了兩年多，現尚餘750w。
目前初步問到一家銀行最新房屋估價為1600w，
如果我要轉增貸可以讓我貸8成，寬限期3年，
也就是可以拿到1280w-750w=530w
這530w扣掉一些支出需求，大概還剩350w可以投資。
投資標的跟規劃：
目前規劃在美國大選後投入美股ETF VTI 約200w,
另外台灣富邦50也投入150w，大制地分配是如此。
可能各分為3批入場，不會單筆all in
(雖然清流君說要歐硬），但可能還是想分散風險。
還款能力評估：
1.如果貸款金額為1280w,以目前大概2.1%房貸利率，
寬限期大概是每個月還23k,
正常還款期就要51k,
我還在努力爭取看看能不能延長寬限期到5年，
若能撐到5年，屆時家人就可以投入就業市場，
每個月就可以歸還我一些錢，多了一筆現金流約15k,
我的薪水也可以到達70k，總計月領85k,
應可勉強負擔50k的還款。
2.因為我是公務人員，正常情況下，
基本上沒有中年失業的問題。
緊急預備金：
目前在高利活存網銀已存有30w，
以應付不時之需。
思維：
1.因為我的房屋是自住，
如果要享受這2-3年來的增值紅利，
確實轉增貸是個途徑。
2.想要利用寬限期的時間，
來累積我市值型ETF的複利成長，
但其實還是有點怕買在高點，
不過打算放長期（15年以上），
所以應該還好。
預計報酬試算：
1.美股ETF200w
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約323w。
2.台股富邦台50
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約242w。
9年
200+150累積獲利是215w
利息支出
轉增貸後：
貸1280w
假設寬限期3年
貸款年數30年
利息要486w
轉增貸前：
30年利息279w
實施這個方案
9年後約可獲利215w
轉增貸的部分需要多付出利息486-279=207w
所以大概存滿9年多，就可以打平利息支出，
之後複利累積將越可觀，
我目前41歲，
如果持有到60歲或65歲再賣出，
應該可以累積一筆小錢才是。
風險：
1.房貸利率大幅升息（比如說升到5%）
2.美台經濟不振，買點為歷史高點，買後持續向下
我的理財觀念沒有很充足，
希望能得到一些指導，或觀念上的修正，
用力鞭都沒關係，
留言或來信都可以，謝謝大家
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.98.50 (臺灣)
※ 作者: calvin77 2024-04-18 19:30:24
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※ 同主題文章:
[請益] 轉增貸投資
04-18 19:30 calvin77
推 Answerme: 如果你要閒置到美國大選結果幾乎是11月10日後，大概9月送轉增貸即可1F 04/18 20:47
好的，現在只是詢問比較有往來的銀行，確定要再送
→ ohyakmu: 若沒爭取到五年寬限，你就是月領65K,月繳51K.這蠻拮据的家人還款跟加薪 都帶有不確定性喔3F 04/18 20:48
家人之後是醫療業，應該不會失業而且會還我錢吧XD，加薪的部分我是以公務員正常每年
的
升一個俸級來計算，當然您說的沒錯，這中間任何一個出現問題，我麻煩就大了，可能不
管持有的股票
當下是賺是賠都要先賣一批，謝謝，我會再仔細評估
推 Answerme: 目前抵押貸款單筆投野村中小D檔投資法，單筆投cspx，看了清流君單筆回測+1，不想閒置資金5F 04/18 20:49
可以確定的是你比我專業，謝謝分享，我再研究看看，但畢竟是借錢投資，我心臟較小
推 pk0943: 現在寬限期3年都不太容易了 何況5年7F 04/18 20:50
確實欸，我想得太過美好，頂多3年沒錯，很多還不給寬限期，目前問到真的最多3年，
有5年的銀行推薦嗎？
→ pk0943: 銀行評估你還款能力 是本利攤還 不是只還利息喔
月薪70k 每月還款51k 這種負債比是有問題的
如果你都要用槓桿投資了 年化只有5.5% 這樣不太划算喔
因為你槓桿等於先輸2%多 建議還是找年化10%以上的成長股來投資較好
房貸地板利率原本為2.06% 升息半碼後 地板利率變2.18%要有心理準備6月有可能再升息半碼8F 04/18 20:50
非常感謝，您的意見很專業也直接，年化5.5%我是以很保守的情況去算，市值型正常情況
下應該沒那麼差，不過我會再好好評估，或許只貸到7成之類的，另外跪求pk大大您的投
資標的借我參考，跪求站內信^^
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 21:40:12
推 breakmoon111: 也想了解pk大的投資標的 10%以上的成長股是否風險也不低? 抑或是買房開5倍槓桿?15F 04/18 22:11
沒錯，畢竟過去績效不代表未來績效，開槓桿畢竟就是有點賭注的意味，
所以我就來問看看還有沒有我沒注意到的風險，願聞其詳
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:12:44
→ max70937: 我並不覺的你估算的年化報酬有什麼問題18F 04/18 23:11
→ endlessmiss: 用50%資金買正2曝險一樣100%，留一半現金或買短年期債，真的需要用錢債券也可以質押。19F 04/18 23:13
正2我也有考慮，您說的分配策略感覺也是很不錯的選擇，進攻跟防守都有考量到，感謝
，我會再好好思考跟做功課
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:20:17
→ DSI: 有沒有想過不是單純失業問題但你或家人無法工作的可能性
你的現金流可以撐過去嗎
正常的情形其實都很好估算，就像工程一樣，很大部分時間是在考慮分析意外的風險21F 04/18 23:24
→ meya: 借錢買股不推薦，更不推借錢買正2(槓上加槓)25F 04/18 23:29
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