作者 kuosos520 (kkk)標題 Re: [閒聊] 國泰建設50週年史讀後感時間 Sun Mar 12 08:24:36 2023
舉手發問
因為我家高雄，經歷過崩盤，我爸一直很畏懼房地產
當年的利率，加上房價崩盤，又臨時需要錢不得不賣
整個人生就這樣消失了幾百萬，差不多等於當初一輩子的儲蓄
按造大大的理論
這種事情在21世紀的台灣不會發生了
原因是持有成本+利率低於通膨
那我的問題是
這世界上這麼多發展比台灣更古老的資本主義國家
也不少國家降低利率到接近0甚至負利率了
應該有不少先例是比台灣更早符合這個公式
有沒有那些國家可以讓我們借鏡一下
當進去這個公式後
房價就開始只漲不跌，永不崩盤
※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言
: 其實21世紀後最大的問題在於.
: 都不崩盤了...XD
: 歷史上,總是定期有崩盤.
: 也就是跌個30~50%的慘況.
: (當然也要看產品,越新的跌越慘,蛋黃區更危險....
: 有興趣可以研究一下會發現,每次大崩盤,通常都是蛋黃區王者交棒的時間.
: A區好棒棒,B區剛興起,崩盤,B區變成蛋黃區,A區老化.
: 所以一般崩盤最慘的很容易是蛋黃區的新屋...顆顆)
: 這牽扯到,不動產開創新價格的東西通常是新屋.
: 崩盤會造成整體價位都被壓低.
: 而之後政府救市,新屋領先開創新局面,價格上衝期,會跟老屋大幅拉開.
: 因此"市區"的新區域,會變成整體價格跟原本蛋黃區的中古屋大幅拉開.
: 雖然後面中古屋會補漲.
: 但是等到中古屋補漲的時候"高價區光環"已經被新區域搶走.
: so...崩盤的時候,土地是蓋滿的地區的蛋黃區風險最高.
: 更高的就是,蛋黃區當中,絕大土地都蓋滿了,剩下很零星的土地推的新案.
: 因為你在崩盤前推新案,必然是全都市最貴.
: 崩盤的時候牽扯到建商倒閉,不良債,或是房子進入法拍破壞價格.
: 崩盤後其他地方推的第一批新屋,你的價格很可能就會被壓制在底下.
: 一壓制,你的光環就破滅了..並且你以後漲價就要看前面物件的臉色,他上你才有空間上.
: 因此你要回到崩盤前夕的價位,會變成很要超級久.
: 當然啦,崩盤造成蛋黃區殞落,也不是直接把他打成三流區域.
: 他大概會從一線退居二線,然後盤在二線.
: 但是因為一線光環有額外價格bounce(也就是區域價位會明顯突出)
: 這個額外bounce吐出去之後,那個價差很大.
: 所以雖然是二線,但是價位要回到崩盤前夕會比其他一二三四五六七線還要久.
: 很容易榮登整個都市包含彈殼區,好幾年內,漲幅最少的區域.
: 就是因為,他要為他把王者光環破滅之前的價格bounce付出代價.
: 所以這一直都是崩盤前夕要注意的事項.
: 不要布局在沒有空地可以蓋新屋的蛋黃區!!!!
: 除非...整個都市的市區都沒空地可以蓋...那會進入另一種情況...XD
: 但是21世紀發生了一個偉大的情況.
: 那就是房價都不崩盤.
: 這件事情搞死了一大堆人.
: 在以前,確實可以等房價崩盤後低接.
: 尤其崩盤到谷底後市場會先進入混亂在整理.
: 混亂的時候買賣價格落差很大,很容易有豆腐可以吃.
: (大漲的時候也會)
: 所以早期等崩盤進場低接是很直覺的操作.
: 但是進入21世紀後,靠邀,都不崩盤.
: 所以有人等了20年,等到孫子都大了不小心要變曾祖父還在等.XD
: 你們所謂的2008和2016...在老人眼裡,哪是崩盤..顆顆.
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※ 作者: kuosos520 2023-03-12 08:24:36
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 國泰建設50週年史讀後感
03-12 08:24 kuosos520
噓 IBIZA: 21世紀台灣房價不崩盤的原因是房價已經長期被政府壓抑，沒有超漲，沒有崩盤1F 03/12 08:42
→ ice1015: 英國、德國長期來看，指數都是往右上走的阿......3F 03/12 08:44
→ sbshiu: 「臨時要錢不得不賣」，你這故事問題不在於房市會不會崩盤，買任何資產都一樣，沒有控管好金流與風險，最怕遇到在不對時機點不得不賣出資產。4F 03/12 08:47
→ CHENXOX: 泥4在認真什麼啦哈哈 人家4在替冷冰冰的房4添材火蒸溫度 給點牡蠣讓沒跑掉的穩定信心 泥還認真學術研究 笑死7F 03/12 08:47
噓 IBIZA: 那樓上就是在為自己的魯加油添柴，找藉口安慰自己10F 03/12 08:48
→ CHENXOX: 能根虫虫一起整天待ptt喇賽不用在路上跑單或編故事騙人進場 讓虫虫氣噗噗的人4能多魯 嘻嘻11F 03/12 08:53
推 jonson: 原PO爸爸看過黑天鵝了解風險之所在，虧損之所在，版上一堆少年房神聽到風險就氣急敗壞惱羞成怒，都是你控管不佳，房價是不會跌的13F 03/12 08:55
→ IBIZA: 笑死，登出ptt你還不是要面對現實
笑死，哪有什麼黑天鵝，就以前不會長期實施什麼信用管制，房價會在三五年內暴漲兩三倍甚至五倍，政府才會出手，現在隨時都有管制，沒有超漲就沒有超跌16F 03/12 09:01
→ kuosos520: 不知道大家再吵什麼，我是多多不是空空，理性討論一下而已20F 03/12 09:05
推 angele: 覺得不過認真好奇發文請教，沒什麼好噓的吧？22F 03/12 09:05
→ CHENXOX: 現在壓力山大 所以聽到不同見解立刻爆跳如雷 有幾隻都醬 哈哈只有自己觀點4真理不容質疑 笑死23F 03/12 09:08
噓 IBIZA: 笑翻壓力在哪XD
這句被套壓力很大聽了15年，能不能換一句
魯魯被15年的買房焦慮逼瘋了才是真的
這麼多年過去，一堆魯魯總是分身換了又換，大概是因為臉腫到他媽都認不得吧25F 03/12 09:09
噓 TyuzuChou: 世界上哪來的永不崩盤，故意問這三小問題
時間拉長，總有系統性風險問題暴發30F 03/12 09:13
→ CHENXOX: 這裡有人看房觀望15年？ 還4又再掰故4？ 有關鍵字可以搜尋那位鄉民po了15年真愛南巡畢業文嗎 笑死32F 03/12 09:16
噓 IBIZA: 笑死，你不會問問你旁邊的雪崩哥？34F 03/12 09:19
→ IBIZA: 我第一個推就回了啊
貨幣貶值，房價本來就長期往右上走，但原本趨勢圖該有的超漲超跌，都被政府管制壓平了
信用管制，一實施就是十年37F 03/12 09:31
→ toto123: 長期走多沒錯 問題是中間不可能直線向上
更何況你要怎麼定義長期跟短期 漲多要修正乖離太遠
2020這波全台平均漲了3成41F 03/12 09:38
→ IBIZA: 沒有乖離要修正什麽？
才三成
30年房貸常態化，40年房貸普遍化，光這件事情就足夠讓房價44F 03/12 09:39
→ toto123: 台北市老公寓我相信也不會有啥波動 但不是每個地方都台北47F 03/12 09:40
→ IBIZA: 漲50%
這不是用相信的，我去年用租金房價就知道不會跌48F 03/12 09:40
→ toto123: 一堆重劃區沒人住 代售屋又多 情況不一樣啊50F 03/12 09:41
→ IBIZA: 沒在市場裡根本不懂
誰跟你不一樣
我可以輕鬆做到租金>1.5倍房貸，是要跌什麼？51F 03/12 09:41
→ toto123: 景氣衰退 資金慢慢收回去 現在還在喊大漲 怎麼想都怪
沒人說會崩啊 修正跌 本來就是超級正常可預期的54F 03/12 09:43
→ IBIZA: 你這話幾乎每一段都有問題
1.沒有喊大漲 2.資金收回去也有可能是原本漲幅50%但沒滿足3.你只用想的當然不懂
30年房貸常態化的威力還沒完全展現
現在只是被升息跟市場氣氛壓抑住了
長年在市場找物件就會知道
當你平常都只能找到租金跟房貸差不多的物件，兩年前卻可以做到1.5倍，就知道市場平衡之後，應該要漲50%
信用管制+後來的升息跟市場氣氛，壓抑住漲幅，但壓抑只是壓抑，要讓他跌還是很難
尤其這幾年租屋市場又有很多神奇的改變
現在正常格局的房子，可用airbnb或是共享房屋，做到跟特殊件一樣收益
上個月我一個房東朋友，開始把他西門町獨套月租戶全部結束合約
因為他做airbnb日租可以做到一個月一間三萬五，他覺得月租15000-20000不划算56F 03/12 09:43
→ brans: 我15年前也覺得幹哪有什麼永不崩盤的，房價有天一定會崩…結果現在2023了…有崩嗎？給您參考 幹73F 03/12 10:40
→ bnn: 房價破億薪水沒漲你要怎麼維持2%投報率75F 03/12 10:51
→ bnn: 你頂多繼續隔套追求更小面積租給更多人 然後你就有一定空租率這裡的永動機你要賺價差你也得找得到下一個人脫手 破億後
人家算一算投報率不高人家要用什麼價格接你盤77F 03/12 10:53
→ IBIZA: 笑死, 30年前的人大概也會覺得房價破千萬幹嘛還賺2%
60年前的人覺得房價破萬幹嘛還賺2%
財富看的是相對值 不是名目值 這個都不懂 還在講甚麼80F 03/12 10:57
→ bnn: 整個循環是成長>通膨>衰退>通縮(可能會被打壓)在走的83F 03/12 10:58
→ IBIZA: 你這個循環用的名詞就不對84F 03/12 10:59
→ bnn: 你都願意說現在會從成長年代轉進通膨 美國政策要看到衰退85F 03/12 10:59
→ IBIZA: 甚麼叫成長>通膨? 這兩件事情不是因果關係86F 03/12 10:59
→ bnn: 那你還認為靠那一點人賺美金來給你們寄生的成長期不會進通膨87F 03/12 11:00
→ kyova: 恩...我覺得3 40年房貸確實不是所有人都有了解這威力。88F 03/12 11:00
→ bnn: 不會走進衰退 讓你們永動機燃料不會斷89F 03/12 11:00
→ IBIZA: 你在講三小 那一點人是誰 誰賺美金?90F 03/12 11:01
→ bnn: 房地產交易生出來的價值不能讓你在國際上買到小麥玉米 懂嗎91F 03/12 11:01
→ IBIZA: 我都不知道你在幻想甚麼
笑死 為什麼不能?92F 03/12 11:01
→ bnn: 日本房地產可以買下整個美國 然後他有辦法賣成錢買物資嗎94F 03/12 11:02
→ IBIZA: 日本不就買下洛克斐勒大廈了XDDDDDDDDDD
不用說別的 前兩年全球股市大漲 賺到的錢能不能買小麥玉米?95F 03/12 11:02
→ bnn: 所以現在買不到 怎麼進通膨了 不是應該買得到嗎98F 03/12 11:11
推 lagadidi: 魯蛇替自己買不起找一堆藉口，下線還是在房東家啊99F 03/12 11:12
推 tc1988: I大跟那魯空認真幹嘛，那種就現實生活窮bb，只有能在鍵盤網路虛擬找的到一點信心的租房仔，不用跟他們認真啦，我們權狀疊起來說不定比他屌長呢623F 03/12 15:54
→ abyssa1: 放貸被控管 營造供給被控管 短期交易獲利被課重稅
黃小玉 小玉都在崩盤啦只剩黃豆還在撐626F 03/12 16:35
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