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作者 s8752134 (Sea)
標題 Re: [閒聊] 有人寧願繳40年房租不要繳40年房貸?
時間 Sat Mar 23 19:48:50 2024


※ 引述《ppray (屁屁)》之銘言:
: 常常看到勸人買房的文章下面
: 就會有人說被房貸綁死 要繳很久
: 但是房租難道不用繳嗎
: 寧願繳房租也不要繳房貸
: 太佛心了吧 那麼怕房東沒錢賺


 撇除買不起的,這種就只能租也沒其他辦法。

 其他的部分,我說真的,不用那麼 care 買得起但選擇租屋的人為啥不買,

 之前就說過了買不買房,如果單純就投報的角度來看:

 你這筆錢(自備 or 拿去投資),換算年化報酬如果至少有 20% 以上(無計算再投入),

 你買不買房都無所謂。

 要注意,我講的是長期的年化報酬,不是短期幾年而已。

 買房增值的空間就是這個標準。

 簡單算給不知道怎麼看的鄉民 -

 1000 萬的物件 / 貸款 8 成 / 30Y / 一段利率抓現在升息後 2.2%。

 自備 200 / 買房成本(仲介費 / 稅費 / 裝修抓 50 萬) 總計拿出 250 萬。

 每月利息 14667(遞減),抓多一點每月利息 15000,每年 18 萬。

 含修繕 / 房屋地價稅 全部夯不啷噹給你算 20 萬。

 收益來源

 a. 租金收入 (自住也算是省租金)

 b. 房屋增值

 若是出租件,租金特化年化抓 7%,年收租 70萬,扣除成本年淨賺 50 萬(稅前),

 光租金就年化 20% 了,另外租金只會越來越貴,但你的成本就固定是 250 萬。

 另外即便出租件房屋也是有增值空間,雖然不多就算只抓 1% 也是額外多賺的。

 而增值件租報率較差,給你算打平利息成本就好,房屋年化增值只要達到 5 %,

 照樣投報率 20% 以上,至於以上的條件好不好達成呢? 這應該不言而喻。


 如果有人講說房貸要繳本金,投入後稀釋投報啥的......

 寬限 / 轉貸,你可以幾年就 reset 一次,整體投報差異不大。


 說回租房不買房的,撇除前面講的買不起的以外,你怎知道對方是不是真。租屋股神?

 尤其現在股市又是大多頭,造就更多人在股市賺的盆滿缽滿,肯定會認為自己現下的


 投資方式是能穩定賺到錢的。

 這種人除非未來他的投資方式讓他賠錢,醒了。

 不然你叫一個股市大賺錢的人來買一個投報只有 20%up 的房地產?

 所以沒啥好勸的,人家繳給房東的,只是他獲利的一部分而已。

 至於能不能持續獲利,就是驗證這批人是不是真。租屋股神而已。

 不過納入現實... 除了雙北外(雙北這幾年持續保持年化20%+),

 其他五都,甚至是新竹,房屋增值都遠超20%,所以租屋股神這幾年的報酬

 可能要有年化 100% 以上(新竹甚至要 200% or 300%up) 才能追得上其他幾都的漲幅,

 不然即便賺錢了,回頭看新竹(舉例)的房子,發現怎麼漲更多......


 一起加油,有錢大家賺不好嗎?  管人家為啥不買房是吧?  ^^

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.205.98 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2024-03-23 19:48:50
※ 文章代碼(AID): #1b_i6af0 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711194532.A.A40.html
avgirl: 我貧窮,我只能租房 哭哭
通常賺的錢卡在房子上面而已,除非用房子的獲利來買房
投入一千萬,賣掉2千萬,再買一千萬的房,本金還有一千萬這樣才有意義,如果沒辦法用獲利買下一間房只是把錢卡死又房子不可能賣的話,錢=房子 也沒辦法花1F 03/23 19:54
piliwu: 用房貸就好為何1000萬房子要現金買
只有拿頭期,其他房貸部分等於用超低利率投資股市
你不買房也是在付租金不就好聰明
講的好像玩股票的人都沒有居住成本6F 03/23 19:57
NTU303150195: 就沒房在那吹,沒經驗硬吹很搞笑10F 03/23 20:01
menace: 錢都卡在房子上 通常只出現在 只有一間自住房 又把槓桿開滿 薪水太低 負債比太高 收支算不過 沒辦法增貸的人11F 03/23 20:02
rainingkid: 通篇胡扯13F 03/23 20:03
menace: 以富豪階級來說 車房資 1:10:100 房子漲兩三倍都能輕易增貸出來 手上一堆便宜資金繼續錢滾錢14F 03/23 20:04
piliwu: 隔壁股版有人秀借6%多利率玩股票
他6%都在玩了房貸現在2.1%多不借頭殼壞掉16F 03/23 20:04
menace: 所以兩方都對 薪水太低的 沒頭期款 難買房 眼高手低 買也會買撐死自己的自住房 未來房價上漲也無法增貸 一輩子當房奴 房價漲三倍生活也很難有什麼改變 問題根源在於薪水太低 自住房佔資產比重太大18F 03/23 20:07
CaLawrence: 說真的股票跟房地產連動性很高啦 如果股票真的很崩房地產應該也不會表現好到哪裡去
反之亦然 都是反應經濟體的表現22F 03/23 20:09
piliwu: 股票萬八跌到萬二超過三成,請問房地產跌多少?25F 03/23 20:10
CaLawrence: 2022那陣子房地產也不好啊
股票本來就對經濟體表現比較敏感26F 03/23 20:14
democrat: 你沒房對不對XD28F 03/23 20:14
CaLawrence: 不然2015-2019房地產那個表現 就跟股市一樣鳥r
2019年就買了 第二間也訂了 兩間加起來大概五千萬
買房之後就要無腦吹這我真的做不到29F 03/23 20:15
piliwu: 那時房地產價格頂多持平,交易量下降,股票可是跌破熊市線很多32F 03/23 20:17
CaLawrence: 唉 房地產就這樣啊 沒交易量 你真的要賣就會低於行情反彈也是股市現行r 但大趨勢都差不多啦 不會說房地產跌十年然後股市狂漲34F 03/23 20:17
piliwu: 不賣就好了,等到現在又突破了,把房市當成股市玩自己耍37F 03/23 20:18
yytseng: 其實沒有人care路人鄉民買不買,只care他們不要妖巴吵,整天想顛覆政府,製造社會動亂39F 03/23 20:19
CaLawrence: 誰想顛覆政府R
啊股市還不是一樣 你不賣就回來了R41F 03/23 20:20
piliwu: 那群人應該是鬥地主吧43F 03/23 20:20
CaLawrence: 只是股市有成交價給你參考 房市沒而已44F 03/23 20:21
GX90160SS: 無腦吹房產跟草民空空差不多啦xd 板上一些投資客在講政府降槓桿風險的比較實在一點45F 03/23 20:21
CaLawrence: 又沒說股市領先或啥的 不用那麼敏感啦 要當房吹我沒意見 但拜託不要強迫每個人跟著一起吹47F 03/23 20:21
piliwu: 股市不太一樣,選股難度高很多,市場訊息混亂很多,房市單純適合大多數人,股市只適合20%的人49F 03/23 20:22
CaLawrence: 買的房子價值也沒比你少多少 我也希望繼續漲R
沒有一定選一個啊 錢多到某個程度你自然就會都買了
0050 vti是要選什麼股啦 幾十年績效擺在那邊你自己不看也沒辦法惹rr 跟買房子一樣啊 房地產長期上漲51F 03/23 20:22
piliwu: 940這次要吃ETF豆腐那些人就先被法人割韭菜了,一般人就是這樣買939賠想吃豆腐也賠,高手永遠是少數55F 03/23 20:26
CaLawrence: 你會這麼有信心也是過去幾十年都漲 怎到股市就不會看那個都短期波動r 投資心魔自己過不去也沒辦法57F 03/23 20:27
piliwu: 對八成的人而言0050只是場空,一鍵就能賣出是極大缺點,房子不容易交易反而是優點
投資最難就是心魔而不是分析59F 03/23 20:27
KerKerKerX3: 20-30年前時代沒有etf 現在回測用etf長期持有還是屌打5倍槓桿的房地產62F 03/23 20:28
CaLawrence: 房地產也是啊 一個空頭新聞出來就想賣房也是賺不了什麼大錢 你看我住的社區就好了 遠雄新未來 800戶 實登1500筆吧我記得 下車的人也是很多R64F 03/23 20:28
KerKerKerX3: 台灣人真的很白癡 房奴以後下流老人不要怪人67F 03/23 20:28
piliwu: 沒有屌打房產,是屌輸,沒能力做到的事都是笑話68F 03/23 20:29
CaLawrence: 說什麼買房就一定抱的住我也是聽聽R69F 03/23 20:29
piliwu: 你住新未來喔,那超熱的有朋友下斡買不到70F 03/23 20:29
CaLawrence:  都一樣啦 投資觀念過不去 你買什麼都是要下去R71F 03/23 20:30
piliwu: 就長輩那代而言房地產很明顯比股票抱的久很多72F 03/23 20:30
KerKerKerX3: 持有指數的預期只會比回測還要高(除權息) 房地產的投報只會比算出來的低(很多成本都沒有算到)73F 03/23 20:30
CaLawrence: 對R 我買的時候一堆人要賣啊你說真的每個人都握得住懶趴嗎 也不一定啦75F 03/23 20:30
piliwu: 尤其自住房更不可能玩什麼聽到消息就亂拋售77F 03/23 20:31
CaLawrence: 當初a7真的是北大荒 總價賺個一百萬下車的也很多78F 03/23 20:31
piliwu: 回測指數就是個笑話79F 03/23 20:31
CaLawrence: 那時候轉約很多R80F 03/23 20:31
piliwu: 算再多你沒常抱股票經驗都是笑話81F 03/23 20:32
CaLawrence: 也不會啦 回測指數不可靠這個論調我2020聽到現在R
實際上每一年股市表現就真的還是跟歷史差不多82F 03/23 20:32
piliwu: 你買新未來根本房地產賺比股票多84F 03/23 20:32
CaLawrence: 我是說平均起來 當然每年高高dd85F 03/23 20:32
KerKerKerX3: 回測指數是笑話 那回測房地產就不是笑話86F 03/23 20:32
CaLawrence: Xd那是你不知道我股票賺多少而已R87F 03/23 20:33
piliwu: 不是數字不可靠是執行的人不可靠88F 03/23 20:33
KerKerKerX3: 那是因為沒有股債配置的觀念當然握不住89F 03/23 20:33
piliwu: 回測最大的缺點就是執行的人90F 03/23 20:33
CaLawrence: 這倒是真的R我媽換手率大概我的十倍吧91F 03/23 20:33
GX90160SS: 也是啦 少年股神賺到買房的比較穩 房神入股市被割居多92F 03/23 20:34
piliwu: 我講只有2成適合可能還高估了…93F 03/23 20:34
CaLawrence: 所以你說00940 我也覺得很韭菜 但股息高他們比較肯長期投資 我就覺得好吧還行94F 03/23 20:34
piliwu: 你媽房子持有多久?股票持有多久?是不是很明顯96F 03/23 20:34
CaLawrence: 其實那當初買學生宿舍吧 每年可以收200多 結果也是一兩年就賣R97F 03/23 20:36
piliwu: 940上市要是下跌一堆人就要去贖回了啦99F 03/23 20:36
CaLawrence: 她本業比較可以過啦 投資真的是韭菜到不行
我就說啦 會進進出出的 買什麼都差不多100F 03/23 20:36
BryantKobe: 年報酬20% 每五年資產就翻倍  哪有這麼強的人?102F 03/23 20:36
piliwu: 買自住房14-19年有人真的賣掉嗎?除了有位章姓地產專家還沒聽過第二例103F 03/23 20:37
CaLawrence: 當初她沒賣我家資產至少多個三四千萬吧 真的是北七哈105F 03/23 20:37
PTTMAXQQ: 就是有一些魯空明明領的就是死薪水也不投資理財,
或者說投資了也賠錢的那種擦鞋童,
這種人最愛在那裡喊房價這麼貴誰買得起,
喊話以後一定是少子化房價崩盤啦,
實際就是自己買不起對自己信心喊話而已,
但無奈這種人的小號又特別多,
一個人在網上有千千萬萬個我
導致聲量很高,但實際呢?現實中就是隻魯蛇
有錢大家賺有什麼不好?
你好我好大家好,這不是很好嗎?
難道要希望你不好,然後我也跟著差這樣?
現實中這種滿滿負能量的人我奉勸還是少接觸
真的會帶雖106F 03/23 20:41
CaLawrence: 房價永遠都是貴的R 很正常 畢竟高度資源人力投入的東西 怎沒可能便宜到哪裡去119F 03/23 20:43
[圖]
 
[圖]
kusomanfcu: hDhuGDk.jpg123F 03/23 20:56
GX90160SS: 2014Q4~2020Q2 年增率都低於5%,再來一度到 2022Q3
都是高年增,接下來又下降,直到 2024Q4 新青安拉一波124F 03/23 21:02
menace: 2020買的 到現在年化應該30-40%以上126F 03/23 21:03
bms: 是啊沒錯
做其他投資沒有20%以上年化真的就買房就好了127F 03/23 21:04
southpeace: 年化報酬20趴....129F 03/23 21:25
bustinjieber: 就算年化20%也只是勉強打平,
如果遇到一波大漲就是死
200萬,年化20%完美複利 ,
5年變成5百萬,
最近這3. 4年,1000萬的房有子漲不到300萬的嗎?
第一間自住省租金,還有寬限期可以幫忙,
說20%已經很給股神面子了。130F 03/23 21:38
kusomanfcu: 20%加槓桿是多少 問問租屋股神這個怎麼算137F 03/23 21:43
s8752134: 樓上對年化20%有疑問的是在哪? 不是都舉例給你們看了QQ一個租金特化件年租報率7% 就有了
增值件年增值5%也有了, 很難理解  QQ?138F 03/23 22:29
kusomanfcu: 我是說租屋股神對於這個都很有意見
等下會給你東扣西扣利潤,東加西加成本XD141F 03/23 22:37
被台積電丟包!買氣狂洩46% 龍潭淪房市孤兒 | 台灣好新聞 TaiwanHot
[圖]
好房網News記者蔡佩蓉/桃園報導
	
2022年11月傳出台積電將落腳龍潭,區域房市價量升溫,但去年10月台積電宣布不再考慮進駐龍潭園區三期,觀察後續幾個月成交量明顯衰退,利空消失後,龍潭平均房價水平,以總價1500萬元以內的實價登錄觀察,甚至低於觀音區。
	
根據Ctop不動產專業網揭露,2023年1 ...

 
大學一次三間停招 專家揭租市「跳崖式崩跌」 | 產業綜合 | 產經 | 聯合新聞網
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大學停招、退場連還爆,教育部根據私校退場審議會審議結果,近日宣布大同技術學院、明道大學、環球科技大學等3校必須在112學... ...

 
Ghamu: 房地產最可怕的是根本結構出現改變 你可能想賠錢賣都賣不掉 低價租也沒人屌
股票市場流動性高 還有一些投機仔可能會接刀還出的掉 房地產就不一樣了
我建議買房的人不要把房價上漲當成永遠的常態 做好密切關注AI的發展 當FSD robotaxi出來 會從根本顛覆大家對房地產的定義
AI取代人力 白領階級工作 也可能讓能背房貸的人變少 很多公司美工設計這波AI都被裁掉了145F 03/23 22:42
aa00788: 好 繼續囤房囤爆 舒服154F 03/23 22:51
menace: 更不用說2018那附近一堆一成自備款的 加上信貸頭期 投報率根本無窮大 起家投資房地產賺最快 風險也低155F 03/23 23:15
swanc: 你買房少算每個月幾千的管理費 嘻嘻157F 03/24 00:15
expertsaid: 有推薦什麼比較會炒房的政黨投嗎158F 03/24 01:18
furfurw: 1000萬的房子要怎麼能租到年收70萬,相當於月租快6萬還不能有空窗,可以教一下嗎?這在台北主建才10坪左右欸159F 03/24 02:05
roy0710: 7%的台中有機會啊161F 03/24 02:11
DKer: 為什麼貸款不用還本金的?162F 03/24 08:10
ayler88: 有看到YT影片說現在美國辦公室房地產狀況很不好
原因就是疫情後的遠端辦公,以及AI開始取代不少人力163F 03/24 08:19
sailinthesky: 看到不計入再投入的年化報酬率就end了...165F 03/24 08:33
galoopboy: 得166F 03/24 10:46
Ghamu: http://i.imgur.com/4fAWqY9.jpg
客服人員應該算是首當其衝的 這件事情快則一年 慢則三年就會發生
失業的基層客服人員失業房租付不出來 先搬回老家 房子租給誰呢167F 03/24 10:53
[圖]
patrickptt: 租金不會漲,又在騙172F 03/24 12:59

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