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圖表完整版：
https://goo.gl/vQyKpU
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前一陣子房仲業者公布了台北十大跌幅社區，引起市場一片譁然，哇！怎麼跌這麼慘！跌
最多的台北市基河國宅，跌幅竟然多達36.3%，跌這麼多是不是乾脆房貸不要交了，讓銀
行拿去拍賣算了。
最多的台北市基河國宅，跌幅竟然多達36.3%，跌這麼多是不是乾脆房貸不要交了，讓銀
行拿去拍賣算了。
讓我們用相同的方式來試算一下新竹十大熱門社區，就可以體會該業者計算方式的奧妙
之處。
排名 社區 最高價 高價點 2016均價 漲跌 最新單價 瀏覽數 完整交易資訊與基地位置
1 芬蘭 27.4 201509 23.5 -16.60% 20.8 14715 https://goo.gl/4Yv9O2
2 丹麥 27.6 201308 24.9 -10.84% 24.1 14329 https://goo.gl/miTqYa
3 北歐 28.2 201604 27.1 -4.25% 28.2 14314 https://goo.gl/O8jbrV
4 月影 43.7 201412 23.9 -83.10% 21.9 10643 https://goo.gl/QDE2tO
5東京中城 32.2 201501 28.7 -12.20% 28.7 10617 https://goo.gl/nb9wlD
6東京六本木29.6 201508 25.2 -17.46% 24.7 10401 https://goo.gl/I7XZUm
7 1極 29 201406 24.8 -17.17% 25.4 10395 https://goo.gl/S494pH
8 雲崗 24.7 201503 - - 22.3 10315 https://goo.gl/CbSRLP
9城市光譜 23.9 201310 22.2 -7.66% 22.2 10266 https://goo.gl/O0mC0410昌禾原創28.6 201502 - - 28.4 10260 https://goo.gl/jZJ1SY
乍看之下，除了2016沒有交易的兩個社區之外，所有社區全面下跌！可能會讓人有總錯覺
，喔，全面下跌耶，房地產完蛋了！要崩盤了！
但是仔細想想，由於業者採用的計算方式，是利用該社區的歷史最高價跟2016年的平均單
價進行比對，本來就是一定下跌的！
我們來舉一個最極端的案例，假設有一各社區在最近一筆交易中創下了該社區最高的成交
單（假設為28萬），而且該社區在近半年中仍舊持續上漲（假設為24萬、26萬、28萬），
但用該業者進行計算的方式來計算漲跌，半年均價為26萬，歷史最高價為28萬，這樣算起
來該社區仍舊是下跌7%!! 但其實這是業者所採取獨特的計算方式，而讓人所產生的錯覺
。這樣的統計數據，不僅沒辦法反應該社區剛剛創下歷史新高的狀況，甚至沒有辦法反映
出該社區持續上漲的趨勢。
單（假設為28萬），而且該社區在近半年中仍舊持續上漲（假設為24萬、26萬、28萬），
但用該業者進行計算的方式來計算漲跌，半年均價為26萬，歷史最高價為28萬，這樣算起
來該社區仍舊是下跌7%!! 但其實這是業者所採取獨特的計算方式，而讓人所產生的錯覺
。這樣的統計數據，不僅沒辦法反應該社區剛剛創下歷史新高的狀況，甚至沒有辦法反映
出該社區持續上漲的趨勢。
而且就上表藍海（月影）下跌83%的數據來看，肯定該業者所發佈的資訊並沒有把跌幅最
深的社區撈出來，可能只是撈一些大家比較熟悉、知名度比較高的社區進行計算。否則，
像月影這種，以套房為主的小坪數社區，只要一間裝潢的特美，可能總價差個幾十、上百
萬，但是歷史單價就可以衝得非常高，再跟某個時間區間的平均值做個比較，就可以得到
-83%的恐怖數據。
所以，我們或許可以從這些漲跌看出，房地產的高峰期已過，「大部分」的社區都已經停
止上漲，且可能在下跌。但是，跌幅是不是有那麼誇張？！甚至到底是不是在下跌？！都
是要每個社區的實價登錄資料一筆一筆去深入去研究的。車位數目、樓層、格局、坪數大
小等可以量化並如實記載在實價登錄資料上的數據，都要一筆一筆的去仔細研究，才能用
合理的價錢成交。否則，如果大家看了這新聞之後，都是無差別的用實價登錄打七折去出
價，那肯定是在浪費買賣雙方的時間。而且，還可能浪費自己的錢，因為有的社區你得用
實價登錄打兩折去買才對呀！
止上漲，且可能在下跌。但是，跌幅是不是有那麼誇張？！甚至到底是不是在下跌？！都
是要每個社區的實價登錄資料一筆一筆去深入去研究的。車位數目、樓層、格局、坪數大
小等可以量化並如實記載在實價登錄資料上的數據，都要一筆一筆的去仔細研究，才能用
合理的價錢成交。否則，如果大家看了這新聞之後，都是無差別的用實價登錄打七折去出
價，那肯定是在浪費買賣雙方的時間。而且，還可能浪費自己的錢，因為有的社區你得用
實價登錄打兩折去買才對呀！
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成交行情與實價登錄分析，也可以進去看看自己有興趣的區域
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※ 編輯: pylon814 (220.135.239.170), 07/24/2016 09:17:36
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※ 轉錄者: pylon814 (220.135.239.170), 07/25/2016 08:01:23
※ 編輯: pylon814 (220.135.239.170), 07/25/2016 08:02:19
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推 : 用心!1F 07/24 09:34
推 : 新竹市的房子還是漲很大,看路邊廣告,竹蓮國小旁15m2F 07/24 10:15
→ : 路,地24坪,賣26XX萬,等於1坪要賣100萬,很貴
→ : 路,地24坪,賣26XX萬,等於1坪要賣100萬,很貴
推 : 賣不掉就加價賣 我說過很多次了4F 07/24 11:32
噓 : 拿之前最高價比現在均價這哪裡準, 查一下實價登錄5F 07/24 11:38
→ : 同一時期最高價及均價就差到至少10~30%
→ : 同一時期最高價及均價就差到至少10~30%
推 : 哈哈樓上文章沒看完就噓人小學生水平7F 07/24 19:43
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※ 轉錄者: pylon814 (220.135.239.170), 07/25/2016 08:01:23
※ 編輯: pylon814 (220.135.239.170), 07/25/2016 08:02:19
推 : 推一個1F 07/25 08:35
推 : 基本上房仲業就跟尚書大人一樣機靈，風往那邊吹，他就跟著2F 07/25 08:45
→ : 轉彎。
→ : 轉彎。
推 : 推一個4F 07/25 08:53
→ : 竹北最好了! 有竹科新貴買盤~買到賺到!5F 07/25 09:00
推 : 北穩南噴~無庸置疑6F 07/25 09:02
推 : 噓的版友是只看標題嗎XD7F 07/25 09:09
推 : 房仲業兩種新聞都要發，多多新聞給買方、空空新聞給賣方
→ : ，成交抽成好棒棒
推 : 房仲業兩種新聞都要發，多多新聞給買方、空空新聞給賣方
→ : ，成交抽成好棒棒
推 : 拿歷史低價跟目前平均價比，標題就顛倒了，爆漲一倍都有。10F 07/25 09:18
噓 : 說那麼多幹嘛?暴跌就是暴跌，管他怎麼算的11F 07/25 09:19
推 : 新竹下跌的幻覺被戳破感到緊張惹嗎12F 07/25 09:27
推 : 啊啊樓上反串XD
推 : 啊啊樓上反串XD
推 : 年均價相比，就是盤14F 07/25 09:44
推 : 新竹好強15F 07/25 10:40
噓 : 4.月影43.7跌到23.9萬 等於跌了-83.10%?16F 07/25 12:10
→ : 我只能說你的數學老師在哭泣
→ : 我只能說你的數學老師在哭泣
→ : 這個算法是?.....18F 07/25 12:30
推 : 好啦，房價沒跌好了！開心～19F 07/25 13:13
推 : 分母選錯了?20F 07/25 14:01
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圖文完整版： 依2016/6/1前實登資料進行整理 最高銷售率：51.6%(已交易308戶、總戶數596) 總交易金額：46.4億 總交易坪數：18330.47坪 平均單價：25.31萬（未扣車位、店 …12F 7推
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