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來回一下ceca那篇
抓到房地產是資金盤沒錯
這是台灣的特色之一非常低的持有稅
以及錯誤的持有稅定價基礎

因為持有稅很低
所以等於房地產的資金面推動的上漲
可以完全反映給投資客
當然這市場就會蓬勃發展
講白話點就叫做
交易成本低

但光是交易成本低還不夠
台灣還有第二大特色
叫做不懂槓桿
槓桿爆掉全世界最經典的就是金融海嘯
金融海嘯怎麼玩勒？

低價房貸-->窮人買房-->投資銀行打包抵押性房貸-->組合後包裝成投資級債券商品

你可以想
原本價值1000萬的房地產，窮人只要200萬就買到了(美國更低)，
這時候產生800萬的信用，然後再把這房貸打包後800萬還會再墊高槓桿再放大
所以為什麼金融海嘯賣CDO超靴
薛到沒人不想賺
因為把垃圾變黃金賣

同理
股市也是一樣
2010年有一家公司經過市場炒作天天漲停板
好像追不到就賺不到錢一樣
房地產投資客也是這樣
讓你看到你這區價格都是50-60萬/p
你就以為這區有這價值
你就被報價騙了
所以實價登錄是最好的武器沒錯
因為會讓你誤以為這鬼地方有這價值

就跟股市一樣
漲停你就以為有這價值
且只要漲就會以為還會再漲
但把經驗法值丟進去台灣房市
特別是現在
你就是笨蛋中的笨蛋

原因其實非常簡單
台灣房市還是脫不了兩個層面
第一 資金成本
第二 你的現金流創造能力

第一點是很多現在投資客根本沒遇過的
上一次房地產的金融海嘯
發生在2003以前
主要是台北市1991-2000年的行情也都呈現震盪整理
而且在2000年前.com泡沫
也就是資金幾乎都認為知識經濟至上
和本土金融風暴產生
當時太多公司槓桿率都過高
com泡沫後
一狗票公司的槓桿率都過高
東帝士、台鳳、華榮、安鋒、廣三、長億、華隆、鴻禧，力霸
這些全都是當年因為借錢借太多掛掉的企業
為什麼他們會掛掉？
原因很簡單
因為股市價格被堆高而當那股市崩盤
這些大戶通通掛掉抵押的房地產連帶被砍下去
就開始導致資產價格崩盤

同理
現在房地產之所以稱得起現在的價格
是因為資金成本很低導致現在的地產跟當年的股市類似
越買不到越想買
台灣是因為經濟不好
所以遲遲不升息
加上前年以來彭淮南因為被川普威脅匯率操控
大幅度升值抵銷了利差的問題
現在還持有地產的人
自己應該好好估算

假設你現在房貸有500萬(根據政府資料20-30歲的平均房貸負債數字)
500萬不用多漲1%利息就好
一年就多出5萬的資金成本
而劇本一
央行用快速升息對抗通膨，那你想說我還撐得住我不賣
那你就錯了
很多大戶比你更有資金壓力它就急著倒出來
而且你要注意
因為現在的房地產不是1991年
根本沒有租金支撐
東區一堆房地產都租不出去
你就算租出去
你有辦法1000萬的房子漲個50%租金嗎？
如果可以你在幹嘛不就漲50%?
房租因為地產供給大幅提升根本不怕租不到房子
你不租我找別人租

劇本二
央行不升息，利差擴大資金外流
現在去投資房地產大咖
很多早在奢侈稅後就賣光
很多都是現在還在套牢的
現在因為台灣利率跟世界還沒差很多
但美元現在一年定存都快2%了
且美國經濟狀況可比台灣好太多
薪資不斷在上漲
這些大咖比租給房客賺不到1%
且還要承擔空屋、地震、賦稅等風險
就算他沒有全部出清
他也一定會開始慢慢出清
去追未來利息上看5%的美國
誰還會那麼蠢把自己的未來賭在不會漲的房地產

而你也不要以為ceca多屌拉
這種炒作根本基本到不行
很多建商一開始房子建照拿到
就都跟超級貴婦團約說明會
那群貴婦取得成本幾乎都比建商高一點點而已
5%10%這樣而已
然後一次買就一層
因為建商有經驗的早就知道
誰知道到時候賣得好不好
先要找這些投資客來分散風險
反正有好幾期可以慢慢玩
貴婦團買完以後就剩下30%的餘屋了
然後貴婦團等建案落成
也是賣跟建商一樣的價格
大家一起賺

所以當房價崩盤
你也不要以為建商會有多慘拉
因為預留空間隨便都有50%了
貴婦團也有40%
那你想想
當市場價格真的開始恐荒崩潰
你以為建商會多慘？
最慘的都是自住客和那些投資客
因為他們要不就是套在高點
你現在自住的去掛掛看
看你想賣的能不能成交
被人家笑而已
現在市場的價格幾乎都快貼到2011年
甚至更慘的都貼到2010年了

投資客的問題也類似
一堆套一屁股
而且你不要以為像ceca這種很屌
注意
他的7w/p
就表示這區域是糞區啊
你有聽過台北好區還是台中好區還是高雄好區再賣 7w的？

糞區就跟股市的水餃股一樣
大漲大跌
未來跌價開始
這些地方不是糞而已
是乏人問津
連聞都沒人要聞
愛吵糞區的
就跟2010年炒唐峰的一樣
要不就實力夠運氣好可以跑得掉
要不就套一輩子

你看一堆什麼翡翠灣啊
很偏僻的鬼地方
留一堆建商的垃圾空屋
你一定說那是以前拉
是嗎？
https://www.mirrormedia.mg/story/20180108fin005/
連這種區都能發生這種事了
遠一點英國第二大建商都破產了
https://finance.technews.tw/2018/02/22/where-did-it-go-wrong-for-carillion/

全球資金已經進入轉折點了
從降息的降息循環轉為升息循環
升息循環特色
你要投資房地產的關鍵就是看房租
房租沒有轉嫁能力的
都是爛房
很簡單
衛生紙現在漲30%
你就去跟你房客說我要漲房租5%就好
看看漲不漲得動
漲不動的都是糞房糞區


第二點現金流創造成立
我看一堆老闆投資房地產都是不得已
這五年看的買到房地產的都很不爽
但還是要買
為什麼
因為這些人都是本業很成功的
在土地上的那些機台能夠賺更多錢
同理
如果你薪水跟不上一年5萬的資金漲幅
你還是洗洗睡趕快掛一掛看賣不賣得掉

在那邊交易7w/p的你也信
我就講給你聽
在那邊交易100w/p以上的投資客
一堆去年都餘屋大出清完了

顏炳立說現況就是：溫水煮青蛙

不要被煮成熟青蛙啊
顏炳立的看法是要恐慌殺盤才會出現落底
到時候才是買點
這點看法跟我完全一樣
台灣房地產總價台北市跌個40%在五年內一定發生
糞區更慘
隨隨便便都跌個50%以上
到時候買點才來

所以你現在要買房
自己先假設幾點
1.房價跌50%你受得了嗎？
2.你的薪資或投資報酬上漲速度抵得過房價下跌和利息的機會成本嗎？

都2018惹還在講炒房
笑死惹
那是2003、2009在做的事情
我認識的炒房大戶最晚都在2016出清完了
完美在升息循環前出光光
現在問一下價格都比2016還低勒
他的朋友也去年都出光光惹
人家一買一次都買兩層的
一次就幾十億的
連這種人都出光光
我是不認為未來會有多屌拉

市場就是這樣
大戶不看好
就算未來會好
也好到哪去
但有一些人不太一樣
因為台灣CRS明年才開始
且不涉及地產交易
所以很多從大陸逃回台灣的大戶
很多都買地產把錢丟那邊
如松江一號院

這種不是以投資為主要目的
主要是避國際大查稅為主例外
真正在炒房的早就跑光惹
或者轉往高租金投報的為主
但人家再怎麼找都還是找台北市或新北鬧區
絕對沒人會去找糞區

什麼淡水、三峽
這些都不是專業投資客會去的地方

還在那邊買房
給人家笑不會投資而已

不是買房不對
是時間點不對











※ 引述《spigchu (spig)》之銘言：
: 小魯在去年年底腦衝之下買了間新房，但對於房價我一直很疑惑，台灣空屋其實超多，雖
: 然有錢的很多，但沒錢的明顯遠多餘有錢的，為何房價可以不崩?空屋明明就那麼多，一
: 堆建案空屋一堆，我一直覺得很怪。
: 還有屋齡2,30年以上的大樓為何那麼多人可以在那一直買賣?明明就快變成古蹟，都更又
: 不知道要等到何時。
: 我對於希望版上有大大可以幫我解惑。

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Every man for himself and God against them all.

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