※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-03-16 06:23:06
看板 home-sale
作者 標題 Re: [新聞] 打房打到租金創新高 租屋族躺著挨悶棍
時間 Tue Mar 15 23:41:24 2022
小弟是非專業房東，發表個散戶看法
物件位置為台南永康白京建設京站那附近
屋齡約3年
月租金2萬
管理費房客負擔一半
因預判今年可能會升息，我用此原因跟我的房客要求要做租金調整，原先管理費是我全包，目前協議各負擔一半，也算是租金調整了，針對房子、租金經驗分述如後：
1、預售屋是不好嗎？
我個人是預售時就入手，從交屋至今預售屋最大風險在於施工品質，有些問題不一定能當下看出，但從持有3年來，就算買成屋也不一定能於當年度反映問題；另外預售屋通常於新重劃區，大家認為鬼屋，不如看看該重劃區周邊是否為已開發區域。
如果是的話，我覺得持有不是壞事，重劃區是新規劃，長遠來看市區非常舊的社區（純住宅區）是只有衰敗一途，人口都心是會轉移，重劃、預售是不是壞事，建議先看看都市計畫、空照、實地探訪，才會知道是否能買。
2、租金問題
升息是在所難免，能不能漲租金還是看物件的地段價值及承租客群的能力，基本上只要不是新重劃區一下釋出物件，不會有相對便宜價格能承租，個人目前觀察租金的定價取決於地段價值與該區域當下的供需情況。
3、房價問題
個人對於總體未來房價是看空，但是對於個案持有不同看法，但至少六都內具備下列屬性兩種的物件不太可能跌價入手，屬性分別為工作性（商業金融、園區）、學區性、醫療性、綠地性（規劃之公園）、重要公共設施（非惡鄰類），除暫時受政策因素干擾或是系統性金融風暴，不然長期都是往上揚趨勢。
4、實際的租金談判，長約的確有優勢，先前因為個人因素不租，也把租客轉介給鄰居，並教導租客使用長約來談判。
首要前提是租客是良好（有人推薦或經過房東內心審核）、有一定租約期限，我的房客打算一簽3年，目前那邊空屋有機會23000元出租，但是房客上限約21000元左右，中間的月租金2000元因空窗成本房東也未必能全吃下，長約在於穩定，房東也能有一定獲利，懂得雙方利益都考量，協商就能成功。
因為我想知道別人大概怎麼租，我也有在社區創個房東群租，藉此交換訊息，也有跟房仲租金交流（因為以前透過委託來處理），才發現年紀大的房東租金價格真的是隨意租，這些有資產的人並不會將租金那麼調整到與市場相同，租金存在資訊與人情的落差。
明確來說從第一次房地合一後，租金報酬率低得可憐，這時間點之後的租金只是維持金流，讓繳房貸金額能再做別的實物投資，政府的政策與稅收會影響租金，合法的房東都知道押金上限就是兩個月，政府要求什麼，那麼就是轉嫁風險，跟銀行針對信用不佳的客人收取高額利率原理是一樣。
只要世界上能用金錢交易的事物，沒有能逃離供需法則，過度干涉只會黑市化或更失衡化，個人認為真要抑制房價
1、廣建社會住宅
2、囤房稅
不然只有等金融風暴來修正，但是等金融風暴也不是一般人能承受，現在的房價就是病急亂投醫的結果，投資客不可能只有房地產，有投資觀念的人一定會有資產配置，你要作戰的對象不是資產階級的人。
打房政策都是打不做功課的散戶型房東，對於資產階級的人來說只是少賺問題，挑戰資本主意，我不認為是個好主意，惟有順從此規則才能生存。
那些五折團，仔細看他們常發言的人才不是什麼都沒有的人。
--
Sent from nPTT on my iPhone XS Max China
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.165.207 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YCBEcCW (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1647358886.A.320.html
※ 同主題文章:
03-15 17:44 ■ [新聞] 打房打到租金創新高 租屋族躺著挨悶棍
03-15 22:26 ■ Re: [新聞] 打房打到租金創新高 租屋族躺著挨悶棍
● 03-15 23:41 ■ Re: [新聞] 打房打到租金創新高 租屋族躺著挨悶棍
推 : 金融風暴我看也很難修正，如果是全球性的，上次美1F 03/15 23:50
→ : 國已經QE給我們
→ : 看了
→ : 國已經QE給我們
→ : 看了
推 : 無限轉嫁之術4F 03/16 00:03
推 : 3年新屋租金兩萬能請教是啥房型嗎？5F 03/16 00:13
→ : 好便宜喔0.0
→ : 好便宜喔0.0
推 : 社宅的問題沒有那麼簡單啦 雖然我也認為要廣設公宅7F 03/16 00:15
推 : 如果是收租件且能自償的話 真的不用擔心太多 已經是在
→ : 穩定的資產下在做一次穩定的決定了
推 : 如果是收租件且能自償的話 真的不用擔心太多 已經是在
→ : 穩定的資產下在做一次穩定的決定了
→ : 打錯作戰對象是資產階級的人10F 03/16 00:29
→ : 3房2廳，很久沒漲租因為好房客
→ : 幫我解決修繕（DIY跟找低於市價廠商品）
→ : 大家一直有個錯誤觀念
→ : 空屋很多不代表進入市場的空屋很多
→ : 供需法則不會騙人
→ : 人為干擾的因素絕對撐不過供需法則
→ : 不制定規則把空屋逼入市場
→ : 不可能有低房價
→ : 3房2廳，很久沒漲租因為好房客
→ : 幫我解決修繕（DIY跟找低於市價廠商品）
→ : 大家一直有個錯誤觀念
→ : 空屋很多不代表進入市場的空屋很多
→ : 供需法則不會騙人
→ : 人為干擾的因素絕對撐不過供需法則
→ : 不制定規則把空屋逼入市場
→ : 不可能有低房價
→ : 簽完租約還可以用升息漲租這麼會談?19F 03/16 00:37
推 : 原本a大就用低於行情 那這時候雙方合意互相尊重就沒20F 03/16 00:40
→ : 問題
→ : 雖然我常說我很78 叫人怎樣挑房客 但其實我跟房客關
→ : 係不錯 有時候房客還會送禮 或著我幫忙出點買房的意
→ : 見
推 : 我房客去年生小孩 我也是叫我老婆從她公司買個嬰兒用
→ : 品去送房客 大家相遇真的是種緣分 除非你搞我 那我
→ : 一定加倍奉還的
→ : 空屋不只不一定進入市場 有些進入市場的空屋還被嫌棄
→ : 你看前面才一個說室內20坪 捷運5-10分叫做及格…..
→ : 用這種標準去市場 不管做房買房 馬上少一半
推 : 要逼沒進入市場的空屋釋出 用罰的很難全抓出來 你要
→ : 打就連自住一起打 不然太會閃了 還不如提高誘因 現
→ : 在什麼修繕補助 免稅 保證不追以前的稅 還不夠大 如
→ : 果能保障譬如一週沒交租直接可以清空 房客欠租政府先
→ : 墊 還比較有效 但這樣就會又衍生為什麼要用人民納稅
→ : 金去承擔這些族群
→ : 問題
→ : 雖然我常說我很78 叫人怎樣挑房客 但其實我跟房客關
→ : 係不錯 有時候房客還會送禮 或著我幫忙出點買房的意
→ : 見
推 : 我房客去年生小孩 我也是叫我老婆從她公司買個嬰兒用
→ : 品去送房客 大家相遇真的是種緣分 除非你搞我 那我
→ : 一定加倍奉還的
→ : 空屋不只不一定進入市場 有些進入市場的空屋還被嫌棄
→ : 你看前面才一個說室內20坪 捷運5-10分叫做及格…..
→ : 用這種標準去市場 不管做房買房 馬上少一半
推 : 要逼沒進入市場的空屋釋出 用罰的很難全抓出來 你要
→ : 打就連自住一起打 不然太會閃了 還不如提高誘因 現
→ : 在什麼修繕補助 免稅 保證不追以前的稅 還不夠大 如
→ : 果能保障譬如一週沒交租直接可以清空 房客欠租政府先
→ : 墊 還比較有效 但這樣就會又衍生為什麼要用人民納稅
→ : 金去承擔這些族群
→ : 小弟只是從淺略的經濟學來看37F 03/16 00:52
→ : 實際上該怎麼規劃不是領公糧該做的事
→ : 嗎
→ : 租金的調漲也代表房東對於政府政策不信任
→ : 實際上該怎麼規劃不是領公糧該做的事
→ : 嗎
→ : 租金的調漲也代表房東對於政府政策不信任
推 : 是啊 我是說 這塊比較像當作社福來做 而大家都很努力41F 03/16 00:54
→ : 為什麼反而要用公款去補助或處理
→ : 為什麼反而要用公款去補助或處理
→ : 就稅金收爽爽不想辦事啊43F 03/16 00:54
→ : 當然社福是一定要的 但看做到哪種程度44F 03/16 00:54
→ : 你看租賃法從以前到現在 根本租客保護法
→ : 你看租賃法從以前到現在 根本租客保護法
推 : 講很多次了要租屋市場釋出空屋，先把租賃法規欠租這塊處理46F 03/16 00:55
→ : 好就差很多了啦
→ : 好就差很多了啦
→ : 昨天還看到一個人在租賃糾紛社團大放厥詞 我不繳租金48F 03/16 00:55
→ : 但是我有居住權 你們斷水電強制罪 blabla
→ : 但是我有居住權 你們斷水電強制罪 blabla
→ : 現在一堆7788的狀況還不是因為法規畸型，房東求自保開始挑50F 03/16 00:55
→ : 三挑四
→ : 三挑四
→ : 雖然他講的不對 但就有這種不要臉的人52F 03/16 00:56
→ : 欠租很沒保障，政府作為第三方支付保證不欠租53F 03/16 00:56
→ : 不撇除惡房客跟惡房東，本來大多數的人就好來好去54F 03/16 00:56
→ : 追討壓力不落在房東身上55F 03/16 00:56
→ : *撇除56F 03/16 00:56
→ : 回到公宅類型好了 明倫社宅算台北市中心吧 租金被嫌57F 03/16 00:57
→ : 貴 然後浮洲合宜住宅被嫌偏遠
→ : 貴 然後浮洲合宜住宅被嫌偏遠
→ : 不用稅金補貼我想很多人願意加入社會住宅59F 03/16 00:57
→ : 打錯，合理稅金補貼
→ : 打錯，合理稅金補貼
→ : 政府不擔保也沒差啊，至少弄個平台，有欠租過的就登錄身61F 03/16 00:58
→ : 分證就好，找人頭租我看你能找幾個？
→ : 要做不做而已啦
→ : 分證就好，找人頭租我看你能找幾個？
→ : 要做不做而已啦
→ : 政府自己社宅被欠租都無法處理了 怎麼幫民間房東做第64F 03/16 00:58
→ : 三方支付保證
→ : 三方支付保證
→ : 租金補貼也不用啊，可以欠租強制趕人不用訴訟就好66F 03/16 00:58
→ : 白痴政府房東公證都願意花了，稅都願意繳了問題會在補貼？
→ : 白痴政府房東公證都願意花了，稅都願意繳了問題會在補貼？
→ : 所以能漲租就是風險係數概念68F 03/16 00:59
→ : 是啊！政府自己社宅對欠租都沒辦法了，還要求租客一次年69F 03/16 00:59
→ : 繳
→ : 繳
→ : 政府都很難做到趕人跟催繳了 然後把這些本來是政府該71F 03/16 00:59
→ : 負責的社福 丟包給民間房東
→ : 那是不是像我說的 漲租金 篩選房客保護自己實在
→ : 負責的社福 丟包給民間房東
→ : 那是不是像我說的 漲租金 篩選房客保護自己實在
→ : 未來嚴格到不漲租，只會引起更內心歧視的省查條件74F 03/16 01:00
→ : 放心啦～這政府對的或者有用的通通不會做75F 03/16 01:00
→ : 自己處理比較實在
→ : 自己處理比較實在
→ : 審查77F 03/16 01:01
→ : 真的 遇到租霸我都建議社會事處理78F 03/16 01:01
→ : 你要用法律處理 保證贏啦 然後獲得什麼 房子被佔用
→ : 跟可能被破壞還有沒用討不到錢的債券憑證
→ : 其實這部分看空空很愛的德國就知道了
→ : 那邊房東好比hr 面試你各位
→ : 那個什麼狂甲 3e tt 除非你網路才悲憤人格 不然現實
→ : 你連房子都沒人要租你
→ : 你要用法律處理 保證贏啦 然後獲得什麼 房子被佔用
→ : 跟可能被破壞還有沒用討不到錢的債券憑證
→ : 其實這部分看空空很愛的德國就知道了
→ : 那邊房東好比hr 面試你各位
→ : 那個什麼狂甲 3e tt 除非你網路才悲憤人格 不然現實
→ : 你連房子都沒人要租你
推 : https://i.imgur.com/NRhUpLv.jpg85F 03/16 01:05
→ : 唯一有在動作就新北住都中心，我看他們搞一段時間了
→ : 公證法修法以後很多房東你不用追，他自己就會去公證跟報稅
→ : 了
→ : 只是修法不知道何年何日就是了
→ : https://i.imgur.com/8Yf8Abx.jpg
→ : 唯一有在動作就新北住都中心，我看他們搞一段時間了
→ : 公證法修法以後很多房東你不用追，他自己就會去公證跟報稅
→ : 了
→ : 只是修法不知道何年何日就是了
→ : https://i.imgur.com/8Yf8Abx.jpg
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/NRhUpLvh.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/8Yf8Abxh.jpg)
→ : 政府自己被搞過就知道了～ㄏㄏ91F 03/16 01:08
→ : 整天出一張嘴= =
推 : 現在已經一讀了...看看有沒有機會今年三讀
→ : 整天出一張嘴= =
推 : 現在已經一讀了...看看有沒有機會今年三讀
推 : 台南都兩萬三94F 03/16 01:11
推 : 還好吧！他新房子3房2廳耶95F 03/16 01:12
→ : 你這要不是坪數超小不然就是租太便宜了...96F 03/16 02:07
→ : 看起來是低總價、地點的問題。那這樣還好
→ : 這個應該增值性比租金重要的多，額外的bonus而已...
→ : 社會住宅的成本效益很差...你自己去估一遍就知道了...
→ : 囤房稅設計上其實有點麻煩，我對它的有效性也存疑，太多手
→ : 法要圍堵。而且最主要的是對房價抑制可能相當有限。
→ : 畢竟大部分都一戶，或3戶以內。可能就打到那些戶數多的物件
→ : 但那種本來就不是自住主要會去買的...
→ : 看起來是低總價、地點的問題。那這樣還好
→ : 這個應該增值性比租金重要的多，額外的bonus而已...
→ : 社會住宅的成本效益很差...你自己去估一遍就知道了...
→ : 囤房稅設計上其實有點麻煩，我對它的有效性也存疑，太多手
→ : 法要圍堵。而且最主要的是對房價抑制可能相當有限。
→ : 畢竟大部分都一戶，或3戶以內。可能就打到那些戶數多的物件
→ : 但那種本來就不是自住主要會去買的...
推 : 先搞懂社福定義好嗎，有資產可出租賺錢，私人獲利就是照市104F 03/16 02:25
→ : 場機制運作，而且房東收不到稅歸民法，叫政府出面擔保個人
→ : 收益無虞也太奇怪了
→ : 另外社宅歸都發局，哪來的社福
→ : 社會局的法規權限跟定位就是協助弱勢族群的生存需求，你各
→ : 位有房階級哪一點符合弱勢定義？不要隨便亂套專有名詞
→ : 場機制運作，而且房東收不到稅歸民法，叫政府出面擔保個人
→ : 收益無虞也太奇怪了
→ : 另外社宅歸都發局，哪來的社福
→ : 社會局的法規權限跟定位就是協助弱勢族群的生存需求，你各
→ : 位有房階級哪一點符合弱勢定義？不要隨便亂套專有名詞
推 : 你是不是沒搞懂我們在說什麼110F 03/16 02:36
→ : 我們討論的是公益出租人
→ : 一種照顧弱勢的政策 社會福利的展現
→ : 名詞魔人欸你
→ : 我們討論的是公益出租人
→ : 一種照顧弱勢的政策 社會福利的展現
→ : 名詞魔人欸你
推 : 樓上我覺得你沒看懂推文的意思...114F 03/16 02:42
→ : 我說@horol
→ : 你再看一次推文，他意思是政府要找房東來弄社宅，好歹自己
→ : 提供誘因，比如欠租不還政府扛，懂？
→ : 現在只是打比方而已
→ : 政府找私人做社宅本質上就已經不是你講的，單純私人獲利
→ : 問題了
→ : 不然幹啥要減稅有的沒的？
→ : 因為目前政府給的是減稅，所以下面推文才會講到欠租問題，
→ : 才會又講到房東心態寧願不要減稅，直接看是要保障能趕人
→ : 還是收的到錢，這樣瞭改嗎？
→ : 你要說租賃市場私人獲利我沒啥意見，但問題政府來找房東出
→ : 租社宅本質上就不是了
推 : 至於一般民眾需要瞭解政府各單位的主管機關幹啥= =？
→ : 我說@horol
→ : 你再看一次推文，他意思是政府要找房東來弄社宅，好歹自己
→ : 提供誘因，比如欠租不還政府扛，懂？
→ : 現在只是打比方而已
→ : 政府找私人做社宅本質上就已經不是你講的，單純私人獲利
→ : 問題了
→ : 不然幹啥要減稅有的沒的？
→ : 因為目前政府給的是減稅，所以下面推文才會講到欠租問題，
→ : 才會又講到房東心態寧願不要減稅，直接看是要保障能趕人
→ : 還是收的到錢，這樣瞭改嗎？
→ : 你要說租賃市場私人獲利我沒啥意見，但問題政府來找房東出
→ : 租社宅本質上就不是了
推 : 至於一般民眾需要瞭解政府各單位的主管機關幹啥= =？
推 : 回歸市場機制不就是漲租128F 03/16 02:52
推 : 再說社宅規都發局管是沒錯啦，但是裡面很多都麻有弱勢身129F 03/16 02:53
→ : 分的，你沒看到沒繳租或拖欠租金，馬上摳社會局來關心？
→ : 分的，你沒看到沒繳租或拖欠租金，馬上摳社會局來關心？
→ : 唉 我們討論的是如何從實務面去健全租賃市場131F 03/16 02:53
→ : 增加供給 活化資產
→ : 會不會我們的政府也是理論派啊 可怕
→ : 增加供給 活化資產
→ : 會不會我們的政府也是理論派啊 可怕
推 : 我上面也有貼公證人公會也在推修法，就代表這種狀況真的134F 03/16 02:55
→ : 很普遍而且不合理啊
→ : 結果你自己沒看懂意思亂入0.0
→ : 很普遍而且不合理啊
→ : 結果你自己沒看懂意思亂入0.0
推 : 可能看到想表現一下自己 萌萌137F 03/16 02:57
推 : 我有看了一下推文，如果沒眼殘的話，很像推文也沒講到房東138F 03/16 02:57
→ : 是弱勢吧？或者房東要求社會局幫忙？
→ : 是弱勢吧？或者房東要求社會局幫忙？
推 : 政府提供誘因來緩解租賃市場的供給 舉例也有事 可怕140F 03/16 02:59
→ : 房東找社會局不如用社會事處理 選我正解
→ : 房東找社會局不如用社會事處理 選我正解
--
※ 看板: home-sale 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 51
1樓 時間: 2022-03-16 08:42:56 (台灣)
→
03-16 08:42 TW
要把買屋當成投資，後果就要自負。像那些租金上漲的藉口，根本也房東自己的問題。生息老實講，甘房客屁事，阿你自己投資的問題。如果是供需法則，一房難求，當然你漲租金，還是有人照租。
回列表(←)
分享