※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-01-19 11:21:26
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 正常老大樓在台灣有可能都更嗎
時間 Wed Jan 18 23:34:34 2023
※ 引述《Augsburg (無)》之銘言：
: 大樓戶數多 非常難整合
: 如果不是海砂屋那類的 根本不容易達到都更門檻
: 然後容積率如果無法再繼續拉高 建商也無利可圖
: 那變成都更就要住戶自己花錢
: 台灣老舊大樓都更 到底可不可能啊 是不是要立大樓都更的專法
: 不然一堆50年大樓 要讓他放到地震倒掉嗎
都更的問題在法規.
法規的問題在"要OOXX都同意才可以"
而要OOXX都同意的問題在,建商不是白痴給OOXX瞞天開口要價.
而建商不是白痴讓OOXX瞞天要價,所以建商跑去別的地方蓋房子就好.
他幹嘛搞都更.
又不是大腦裝屎.
那反過來,你要都更.
你就要解決OOXX瞞天開價的問題.
那就是法規要定好,要有一定的強制力和規矩.
而都更順序一定是.
鐵皮 > 透天 > 公寓 > 老大樓.
這牽扯到"已使用容積"的問題.
建物土地比越小,都更就越優先.
因為你未使用容積就越多.
而現在老大樓都不都原因是.
台北建商搞到公寓那層就開始一堆機機歪歪搞不定.
那當然沒輪到老大樓.
就像高雄好了.
高雄都到透天就機機歪歪一堆.
高雄公寓都更,京城以前推了兩個案,一個蓋好了,另一個還是空地擺在那邊.
https://reurl.cc/Ydxmex
你看,這塊搞多久了,十年了,都拆光了.
還可以因為OOXX機機歪歪,整個空地擺在那邊.
然後另一個是河邊街"愛河沙屋"...
對喔,市府不承認高雄有海砂屋,所以這一棟爛到底的公寓,是正常買賣,海砂屋不成立..XD
為啥我知道...因為我是前屋主...
為啥我知道...因為我是前屋主...
對喔,我是用"外商公司"買這間又賣掉,買100萬,賣250萬,房地合一前,給各位參考..
(一堆沒用公司買賣過不動產的,整天在那邊講甚麼避稅避稅..
避你媽的稅,能避稅,我們這些公司負責人是傻蛋,會比你不懂???還乖乖繳那麼多稅??
你還是快洗洗睡,夢裡才有"去去稅金走"的魔法)
這個房子超爛,我陽台是整個打掉重新做板模,客廳屋頂是重新打掉綁鋼筋灌漿從做.
弄好才賣...(不過還是有賺錢...XD)
但無論怎樣,這一棟大概是已有點規模的建案裡面,高雄最爛的大樓.
我指的爛是結構的爛,不是甚麼居民水平的濫,居民水平"市區"最爛還是城中城...XD
(獨棟的,在草衙那邊有很爛的,蓋的爛+海風侵蝕,不過通常就是一棟或是兩棟並)
這一個河邊街公寓案都更動了.
政府做莊...
為啥可以動...因為城中城事件,政府順水推車+半強迫狀況通過的.
(這個操作很厲害,居然靠順風,把抗議給壓掉...所以我說喔,XX黨喔....無能拉...顆顆)
so...這個案成了高雄第三個公寓都更案.
so...這個案成了高雄第三個公寓都更案.
https://reurl.cc/KXGEle
其他的高雄公寓都更案全都停擺並且沒人搞.
另外喊最大聲的是民族國宅....那邊也不是爛,那邊主要是"便宜"+鐵路地下化想做門面.
所以都更一直都再提,但是都是嘴砲講講沒人想動手...XD
(議員都很愛講,河邊街也是議員講了超多年,但是政府本來最關注的是民族國宅.
主要是牽扯到旁邊是71期,都是政府的土地,都更搞起來71期土地價值會更高.
這樣市府會發大財....又有面子...
但是...阿就....OOXX瞞天要價,所以很難搞)
https://reurl.cc/063kKk
對喔,民族國宅我也熟拉.
我當了五次屋主...顆顆顆....超熟的.
因此高雄有都更話題的公寓,除了京城都的那兩個來不及參與外,其他都嘛摸過..
不過,林杯沒那個生命跟你等都更,我都翻翻賣...
有賺就跑,投報率算起來還是比等都更高很多.
以及,其實真的有買家會買來等都更...
河邊街買家買了無腦出租,頂樓鐵皮當機房挖礦...屋主金融業的.
民族國宅五間轉賣屋主也有包租公....
這個都是長期養來等都更的.
河邊街那個給他等到了...恭喜他...
高雄目前都更都停留在"透天"階段.
以前我玩的大悅,就是透天都更案.
一度讓整條七賢路的透天店面狂漲.
之前透天店面,20坪地坪大概在2000左右.
大悅那塊地收馬路邊店面從土地一坪120萬收到190萬..
(我是指正路邊透天店面,後面巷子透天收70~90)
立刻整條七賢路一度透天店面都開到4000萬...
然後...
立刻整條七賢路一度透天店面都開到4000萬...
然後...
然後全面滯銷....顆顆顆...
你以為你可以賣到190萬喔....你是議員還是都發局長?還是你是建商股東..XD
那是人家插旗之後回吃的價格好嗎.
你的行情不過就是130~140差不多啦..
也就是都更都到你大概賺3~4成....
這時候就不得不講.
後來興富發在旁邊又推高雄CBD....也是都透天.
然後民族路前面四棟透天屋主"牙起來",給興富發報價4棟共要2億...
https://reurl.cc/ymqWOq
算起來一坪250萬阿...你之前七賢路都收到190,這個案比較晚,開價250萬不貴阿.
另外要談還可以再殺一點也許又殺回200了呢.
.......
結果....
結果就被興富發放生...
(你誰啊...你又不是我們股東,你又不是議員議長或是官員,誰白癡跟你收那個價格)
因此,那四棟透天到今天已經冏到炸掉...顆顆顆.
今天賣2000萬都沒人會買....10年人家都大漲到天上去了,他的價格還可以往下掉.
(想要抄不動產崩盤的快來抄喔)
這就是搞不清楚的白癡....
也是最上面講的那些OOXX瞞天開價的那些OOXX.
因此,反正就是這樣.
都更有順序.
上面那一層吃到差不多才會往下找.
然後政策決定都更的困難度和建商都更的意願.
政策越機八毛,或是說政策越能讓機八毛的人作怪.
那都更就越慢越停滯.
直到大地震大火災倒塌死一堆人.
政府才會給你在順風時多推一個都更案....顆顆.
喔...就一個不能再多...
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.62 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-01-18 23:34:34
※ 文章代碼(AID): #1Zo16DUo (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674056077.A.7B2.html
推 : 這部分已經不是法規的問題了1F 01/18 23:38
→ : 很多都是法規已經授權行政單位代拆 但還是不敢拆
→ : 很多都是法規已經授權行政單位代拆 但還是不敢拆
推 : 不考慮人的問題 能不能都更還是看都更後的總價值夠不夠3F 01/18 23:41
→ : 我親戚實際遇到的已經過法規門檻了但建商說要全部4F 01/18 23:42
→ : 同意才要做
→ : 同意才要做
→ : 舉例來說 先前好像有人算過 一坪造價15萬來說 建商要幫地6F 01/18 23:42
→ : 主戶負擔的營造成本 至少也要一坪50萬左右然後建商還要能
→ : 分到1/3的地板去賣 才免免強強算是能賺點錢 蠻辛苦的
→ : 主戶負擔的營造成本 至少也要一坪50萬左右然後建商還要能
→ : 分到1/3的地板去賣 才免免強強算是能賺點錢 蠻辛苦的
高雄都更大多都是商四和商五.
商四630%.
高雄特有的商五最屌,840%.
商五的話加上都更或是危老獎勵,在弄個高雄厝甚麼的.
其實容積還不少.
理論上小華夏那種12F以下,佔地超過350坪的.
硬要都就是分回戶面積小一點....是可以都的動的.
之前有一棟老華夏,裡面就有住戶想要提都更....只是有些人沒興趣而作罷.
而造價15...問題是現在新屋價格也是上去阿..XD
所以真的要推,只要住戶都同意,還是可以大家都退一小步然後都更成功.
然後賣掉的行情來看,大家至少都賺個三四成以上.
(這個是真的可以跟建商做合建分售,建商代銷部一起幫你賣.當然成本都算在裡面.
抽的稅好像是比照建商,而不是被抽甚麼房地合一稅)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:04
推 : 我對於為何有建商要去做都更覺得很神奇，時間拉那9F 01/18 23:46
→ : 麼長利潤那麼少
→ : 不成案的風險又高
→ : 麼長利潤那麼少
→ : 不成案的風險又高
推 : 利潤大到一定，有利可圖。建商才動作。12F 01/18 23:47
推 : 一般利潤明顯比較低的就是建商自己就是地主戶的13F 01/18 23:48
→ : 比較有誘因
→ : 比較有誘因
→ : 重劃區、素地多的地方，建商不更好賺XD15F 01/18 23:49
京城做都更,是政府叫他做的...XD
謝長廷時代,謝長廷根京城老董很好,那時候就叫他做...
沒搞錯是這樣子.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:45
→ : 比如說1/3棟是某家族持有 他都更後本來1億價值就變2億16F 01/18 23:50
另外.
有些不是"建商"做的.
而是開發公司.
開發公司去整併趣談.
整個弄好,在整塊轉移給建商.
開發公司就賺整併的利潤.
當然講開發公司比較狹隘.
甚至仲介,土開,中人,都有人在操作.
不過比較扯的是.
如果有利潤.
有時候會不同群人搶成一團.
最有名不就新彎區國泰要搞的那一塊.
好幾團人在那邊互相鳩葛,裡面不只中人,還有不同的議員,和黑道...
然後大家談不攏,繼續擺在那邊無法動彈..XD
你只要插個一兩棟,或是拿到一兩棟屋主同意書.
你也可以去給他插一根旗,然後上談判桌.
當然如果對方已經團結了,那你就可能被放生.
當然如果你卡到"急所",那...你講話就大聲...(當然人家可能不想聽就跑了)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:54:54
→ : 去年年底永信買了連排透天十幾間17F 01/18 23:57
以前都大樓有名的是慶旺.
不過他大多都商辦.
城中城對面有一塊空地,那一塊也是慶旺搞得.
聯上也搞了幾個案子.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:58:31
→ : 好像地價也創新高18F 01/18 23:57
推 : 20年後六都熱門區域還有素地嗎？素地消失的速度到底19F 01/18 23:58
→ : 有多快呢？
→ : 有多快呢？
每個都市不一樣.
高雄商圈被綁死在火車站的南北端.
所以高雄"市區"很缺地.
高雄無法學台中那樣整個重心搬家.
外加市中心外環已經有一區所謂的蛋白區.
因此,橋頭楠梓那個比較像是獨立發展出來的新興區.
而無法是市區的延伸.
就像青埔和桃園市區是獨立的那種概念.
一個獨立自給自足自己有話題有炒作的區塊.
但台中就是重心西移.
因此台中都更的比率比高雄低非常多.
建商順著市區重心轉移,跑去新的方向找空地蓋就好.
不需要特別去搞都更...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:01:23
辦理都市更新案件數統計表-都更查詢-內政部營建署都市更新入口網
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都市更新入口網經由網路資料庫之建構與資訊平台提供透明、正確、完整、即時等都市更新之相關資訊，包含都市更新重大案件之資訊、案件訊息、教育訓練更能作為推動該產業的重要統合分析資料庫與交流平台；以強化民眾對都市更新之知識、推廣指標性都更案件之招商 ，協助都更更新專案管理業務。 ...
![[圖]](https://twur.cpami.gov.tw/images/fb-sharing-32.jpg)
那個很多是"空地"或是"鐵皮"..
也就是他本來就在養地,上面蓋一個鐵皮做全聯,做家樂福.
然後把這個拆掉.
因此地主很單純,大概就兩三個法人.
這種跟狹義的都民宅差很多.
遠雄在高雄火車站前面,國光客運那邊搞了一個都更.
地主只有三個,都是法人..
搞起來後,把土地轉賣給三地開發.
三地開發現在推的艾美國際城,土地本來是客運的...也算是都更案.
但是都跟民宅沒關係.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:03:40
推 : 本文重點「上面那一層吃到差不多才會往下找.」XD23F 01/19 00:02
→ : 密集度夠高才能讓政府介入也才能讓原地主同意忍受重建之苦24F 01/19 00:02
就像慶旺都商辦.
通常商辦屋主就幾個法人,甚至同一個法人.
無腦把房子交給慶旺去辦理都更...
然後用合建分戶的方式出場.
因此慶旺一度成為大樓都更王..XD
可是,沒有誰家買老大樓會被都到.
他都商辦都跟各位的老大樓無關.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:05:11
因此看到政府的都更數字.
很多都是這種.
實際上都跟民宅無關.
而政府都把這些列入都更的"政績"...XD
科工館大潤發關閉,土地被遠雄弄去蓋大樓.
那個也是都更案...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:06:38
推 : C大覺得民族國宅有生之年看得到都更成功嗎？我媽住那邊25F 01/19 00:09
→ : ，她還在幻想都更成功..一天到晚說這裡以後都更會很棒…
→ : .
→ : ，她還在幻想都更成功..一天到晚說這裡以後都更會很棒…
→ : .
無法判斷.
就像你無法判斷下一屆高雄市長是誰一樣.
看似好像可以判斷,實際上...
你無法判斷...XD
投資除非閒錢.
不然不等待無法判斷的事情.
但是如果你就是有閒錢,想要無腦丟在那邊等.
那也ok阿.
反正,都更炒的熱,價格也會漲.
201x年的時候,大安區連五樓公寓都炒都更炒到一坪1xx萬...
嚇死寶寶.
後來文林苑案才吐了一些價格回去.
→ : 85買起來阿28F 01/19 00:10
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:1285在你當爺爺之前不會都.
85只是格局詭異.
但是他結構沒有問題.
屋況維持也很穩定.
裡面就算有人蛇集團.
也無關乎她需不需要都更.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:57
→ : 七賢一路福華飯店正對面那兩塊地還沒建商出手 那兩塊29F 01/19 00:16
那是空地.
空地要看地主臉色.
就像美術館那些林商號的工廠.
阿就都不都...給他繼續擺在那邊當倉儲...=.=
還搞到火災..
(不過火災那個好像有被列為古蹟....喔,怎麼燒古蹟這邊不燒南三路的那邊?)
→ : 也蠻大的 以後七賢國小跟信義併校後的地也頗肥30F 01/19 00:16
學校用地不能賣.
只能拿去BOT或是無腦出租或是蓋一些公共使用建築.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:20:58
推 : 請問c大怎麼看高雄中古屋現在售出、釋出皆很少量呢? 感謝!31F 01/19 00:19
價不好.
掛賣量會縮很正常.
一般來講,大漲是漲的時候中古屋釋出量會變大.
除非是漲太兇,例如當年的台北或是北上廣深.
大漲釋出量變大,繼續大漲把所有人嚇到會反過來量縮惜售.
但是價不好都是量縮,連崩盤的時候量都不會很大.
因為...大多數人不缺錢.
崩盤是部分缺錢失業生意失敗的被法拍,然後買盤更少,所以被部分成交價給拉垮.
而大多數不缺錢的,會做的事情就是.
死抱.
死死抱緊,抱到天荒地老海枯石爛...XD
這就是人性.
你觀察過就知道.
推 : 漫天開價啦！ XDD32F 01/19 00:20
推 : 商四商五要用完容積都要蓋超高成本超貴總價超高難賣啊33F 01/19 00:20
現在可以蓋到33F,再上去才要做另外的環評.
當然過15F也要做一個環評.
但都更案大多都是蓋到29F(現在33F)
33F可以把商五容積用完.只要她土地不要太小或前面路太小.
(最小,方正的大路邊好像要350坪...而一般只要400坪就穩了)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:25:07
推 : 高雄商用不動產之外。住宅都更誘因不大吧34F 01/19 00:38
建商會.
有一塊空地,例如150或是250坪...
(也可能是汽車旅館,鐵皮店家,整棟一個屋主)
從那一塊做基準往旁邊收,收多少算多少.
收到收不動了,就蓋,多大的土地蓋多大的大樓.
本版鄉民就有人這樣被都到.
而其他的就是.
土開阿,仲介阿,中人阿.
可能住附近或是親戚有人是其中屋主.
他就跳出來談.
談不成就擺著,談成就再轉手給建商去都.
目前主流都透天大概就這兩種型態為大宗.
推 : 大樓都更要來新加坡玩啦 新加坡都更都馬大樓35F 01/19 00:41
新加坡政府和台灣政府是不同種動物...XD
經濟競爭力長年世界前三名不是假的.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:44:26
→ : 台灣人搞不清楚新加坡政府設99年的意義36F 01/19 00:42
→ : 就是靠著99年心魔 大樓幾千戶 才會高比例同意都更
→ : 靠著都更去重置年限回99年
推 : 我幾個台灣朋友 拿著台灣觀念到新加坡買私人公寓
→ : 硬要買永久產權的
→ : 結果現在遇到跟台灣一樣的問題 就是用永久產權的都更不了
→ : 99年私人公寓 3000萬都更完 容積拉高 每戶都變5000萬以上
→ : 了 你那老大樓 跟周圍新大樓比 有什麼價值
→ : 買永久產權的大樓 就是永遠不用想都更
→ : 這也是新加坡freehold都是台灣人中國人在買的 但價格卻沒
→ : 法跟隔壁的99年拉開多少 因為永久產權就是都更困難
→ : 在新加坡也一樣
→ : 就是靠著99年心魔 大樓幾千戶 才會高比例同意都更
→ : 靠著都更去重置年限回99年
推 : 我幾個台灣朋友 拿著台灣觀念到新加坡買私人公寓
→ : 硬要買永久產權的
→ : 結果現在遇到跟台灣一樣的問題 就是用永久產權的都更不了
→ : 99年私人公寓 3000萬都更完 容積拉高 每戶都變5000萬以上
→ : 了 你那老大樓 跟周圍新大樓比 有什麼價值
→ : 買永久產權的大樓 就是永遠不用想都更
→ : 這也是新加坡freehold都是台灣人中國人在買的 但價格卻沒
→ : 法跟隔壁的99年拉開多少 因為永久產權就是都更困難
→ : 在新加坡也一樣
不同地區政策不一樣操作都會差很大之外.
新加坡是計畫型經濟體,另外他會優先照顧公民.
所以公民為主的東西通常都是最有利的...
無腦複製出國很容易被教訓到.
就像跑去越南胡志明市買白癡第七區...XD
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:51:16
推 : 老家就住河邊街 現在住的單元也還沒拆除 不知道啥時能真48F 01/19 00:52
→ : 的都更完成
→ : 的都更完成
推 : 私人公寓一樣是靠建商來跟住戶溝通 就是會遇到一些死不搬50F 01/19 00:53
→ : 這在新加坡也一樣 所以這幾乎是世界共同問題
→ : 就戶數多的 你都更機率很低 很難多數同意
→ : 只能說 戀屋癖很多 但遇到99年魔咒 還是會乖乖接受都更
→ : 買freehold就真的不用都更了 房子會越來越爛 價值永遠
→ : 比不上新屋
→ : 房地產是非常local的市場 美國有美國的玩法 香港有香港
→ : 的眉角 台灣有台灣的 新加坡有新加坡 沒辦法跨市場通用
→ : 的
→ : 這在新加坡也一樣 所以這幾乎是世界共同問題
→ : 就戶數多的 你都更機率很低 很難多數同意
→ : 只能說 戀屋癖很多 但遇到99年魔咒 還是會乖乖接受都更
→ : 買freehold就真的不用都更了 房子會越來越爛 價值永遠
→ : 比不上新屋
→ : 房地產是非常local的市場 美國有美國的玩法 香港有香港
→ : 的眉角 台灣有台灣的 新加坡有新加坡 沒辦法跨市場通用
→ : 的
推 : 台灣都更 長路漫漫59F 01/19 01:17
推 : 老師，新年快樂60F 01/19 01:38
推 : 你都承認都更幾乎不可能了還鼓吹房價只會漲不會跌 ㄏㄏ61F 01/19 01:53
→ : 不可能都更那折舊算進去大部分的房價都會跌.
→ : 土地價值沒辦法變現 地上建物會一直扣血.
→ : 還是乖乖去炒重劃區比較實在啦
→ : 不可能都更那折舊算進去大部分的房價都會跌.
→ : 土地價值沒辦法變現 地上建物會一直扣血.
→ : 還是乖乖去炒重劃區比較實在啦
你不知道老屋不折舊嗎...XD
你要不要看一下一百多歲的房子現在多少錢.
也要上千萬.
之前買過7x歲的.
如果放到今天也要一千多萬(地坪有點小,3米面寬12坪的透天店面)
折舊是新屋才兇.
老屋折舊個屁...顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 04:08:38
推 : 推65F 01/19 04:54
推 : 這樣看 台南市區 應該有生之年沒機會了66F 01/19 06:27
噓 : 漫天開價67F 01/19 08:08
推 : 依台灣人的尿性 本來沒政府強制就不用想都更68F 01/19 08:19
→ : 有本事自己去外面買新的就好69F 01/19 08:50
推 : 誰家裡當初爸媽買新房現在價格要折舊算的快點丟出70F 01/19 09:11
→ : 來賣
→ : 來賣
→ : 小小問一下 老大樓折舊 銀行貸款應該會不好貸?72F 01/19 09:20
→ : 在銀行眼中過30年就是不大值錢? 這樣要買房的現金要更多
→ : 這樣房價漲幅 跟 房子折舊之間 還會有不停上漲的利潤嗎?
→ : 因為高雄不像台北 所以不確定是否市區內的老大樓
→ : 還值不值得買 但新的都好小又好偏遠 >< 想聽聽C大分析
→ : 在銀行眼中過30年就是不大值錢? 這樣要買房的現金要更多
→ : 這樣房價漲幅 跟 房子折舊之間 還會有不停上漲的利潤嗎?
→ : 因為高雄不像台北 所以不確定是否市區內的老大樓
→ : 還值不值得買 但新的都好小又好偏遠 >< 想聽聽C大分析
→ : 高雄不清楚 但台北老房已經是主流產品 實登夠多都會認77F 01/19 09:36
→ : 我覺得早年覺得老房不放貸是因為當年的老房非主流
→ : 現在的30年大樓看似老房 其實還比屋齡中位數低
→ : 以後也可能像巴黎屋齡中位數突破百年…
→ : 那個狀況下不放老房那是不打算做房貸了吧
→ : 我覺得早年覺得老房不放貸是因為當年的老房非主流
→ : 現在的30年大樓看似老房 其實還比屋齡中位數低
→ : 以後也可能像巴黎屋齡中位數突破百年…
→ : 那個狀況下不放老房那是不打算做房貸了吧
推 : 高雄還有肉82F 01/19 09:54
推 : 肉很多的餐廳沒人點餐 肉很少的餐廳一堆客人但都想吃免錢83F 01/19 09:59
推 : 這篇看到十幾年來高雄的狀況 有感84F 01/19 11:00
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