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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-01-12 11:06:32
看板 home-sale
作者 jamo (hi)
標題 Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
時間 Thu Jan 11 17:58:40 2024

※ 引述《shuichia (水餃)》之銘言：
: 稍早有版友內文提到房客抱怨床墊
: 稍微有感而發，打了一串獻醜一下
: 有些房東(fb跟line群不少)
: 很喜歡跟房客對幹
: 把房客當次等公民
: 提供破爛的環境，舊髒的家具
: 然後還要讓房客吞下一個
: 連自己都不想住的環境
: Fb文章發了又發沒人想租
: 只有搬家公司會留言貼名片，自己按讚
: 就算來看房也是阿貓阿狗兩看生厭
: 政府現在連環拳
: 租金補貼/房屋地價稅比照自用
: 所得免稅18w/房客18w特別扣除額
: 哪一招不是推升租金，提高投報
: 跟著政府好好做，順風順水不好嗎？
: 房客是幫房東賺錢的人，房子是工具
: 空租一個月投報直接少快10%
: 但讓房子看起來基本質感提升的成本
: 卻遠遠低於這一個月的租金
你對空租的算法是對的
但是拿一個月的租金就要
cover裝潢的成我是非常懷疑!

: 改善之後就算不要租金上調
: 原價出租訊息也會雪片飛來
: 可以挑選優質房客，還可以收租睡好覺
: 前陣子剛弄完第6間公寓出租件
: 台北市，投報4%
這邊提醒你一下
真正算投報,
要用當下的行情算
不能用取得成本算

不然繼承取得的
投報直接飛天

: 這6間都在北市只租能申請租補的
: 不租補會掛不了自住，土房稅好幾倍
: 提升的租金繳完所得稅都還剩不少
: 至於裝潢的底標就是“自己會想住”
: 硬裝部分
: 全室換電線/廁所廚房設備換新
: 冷氣換分離變頻/全室油漆
: 窗戶包框改氣密，燈全換吸頂
: 軟裝部分
: 電視安卓55‘’/雙門冰箱/洗衣機都新
: 床架衣櫃茶几沙發也是新的
: （要買不容易耗損的材質，相對耐久）
: 床墊就當消耗品，換房客直接換
: 可以買ikea的泡棉床墊才2000初
: 還算好躺，要丟捲起來一個人搞定
: 低價獨立筒也有買，3000左右
: 更換較麻煩要讓新床墊廠商回收
: 但放起來房客看了相對開心
: 租金幾乎都創區域高價
: 同社區還有租金是我一半
: 屋主聽到都覺得我在唬爛我也笑笑
我這邊隨便抓一下吧
就松山區公寓25坪買個2000萬
正常2%租金是租35000
合乎行情
4%租金等於要租到快七萬
不要說你同社區的屋主
我鍵盤房東也是嚴重懷疑

: 結論大概就是
: 房東只要尊重房客，房客就會尊敬房東
: 房客住的爽，房東收的爽，政府抽的爽
: 祝今年版上房東投客都能盆滿缽滿
: 共勉
投資置產型的房地產
最最最重要的,
就是手上的現金!
現金=子彈!
你拿去噴在裝璜?

正常白手起家型
要跟時間賽跑
在越短時間累積越多資產
我一間公寓拿出來租,
只要簡單整理+油漆
然後便宜家電
控制在十幾萬最多了

剩下的錢加上
收上來的租押金
累積個一兩年
剛好準備當下一間房的頭款
把錢全部噴去軟硬裝璜
等到下一間房的頭款要三五年
一來一去資產累積速度
相差一倍以上

如果非北市,房價不高的地區
甚至裝潢錢就可以拿去
當另一間的頭款了
你還在收第一間租金
人家已經買三間了

當然如果你家裡有礦,錢很多
不在乎這點資產累積速度
收租舒服重要
那就是大家投資取向不同

但我想,想快速賺錢的人
應該還是大多數!

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.73.66 (臺灣)
※ 作者: jamo 2024-01-11 17:58:40
※ 文章代碼(AID): #1bdxlI75 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704967122.A.1C5.html
※ 同主題文章:
● 01-11 17:58 jamo. ■ Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
　 01-12 01:07 jump0517. ■ Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
推 bustinjieber: 觀念正確推1F 01/11 18:12
→ bustinjieber: 投報用行情計算，第一時間有些反直覺，
→ bustinjieber: 但仔細思考後確實應當如此計算。
推 frowning1226: 裝潢花越少越好，推4F 01/11 18:16
→ bustinjieber: 如果同時還增貸的話又更複雜了。5F 01/11 18:16
推 bms: 推6F 01/11 18:20
推 floatfaith: 感謝J大分享~~~~7F 01/11 18:21
推 a96932000: 我就是裝潢花太多的笨蛋QQ8F 01/11 18:22
推 Yishanhuang: 推河粉9F 01/11 18:25
→ Yishanhuang: 我第一間就犯這個錯噴了七十萬
推 Nubybee: 這篇才是對的 符合現實狀況。如果要裝修才能出租的物件11F 01/11 18:34
→ Nubybee: 我都會寧可丟給包租代管，就算八折租金也比浪費現今好
→ Yishanhuang: 現金很貴，除非已經貸滿13F 01/11 18:36
推 s26492755: 那這樣不就每年重新計算投報 我是以當下花的成本去計14F 01/11 18:41
→ s26492755: 算 所以每一間投報也會不同
推 shuichia: 因為我買的都是廢墟風物件，沒裝潢根本無法出租，不過16F 01/11 18:42
→ shuichia: 取得成本也是有甜到，至於裝潢的錢也是掛4出來的沒動到
→ shuichia: 現金部位，對價格漲上去太多降低投報的物件也是有在更
→ shuichia: 換標的，感謝jamo大您的指教，槓桿部分我再自己檢視一下
→ s26492755: 不過我是每年都有買啦 所以跟當下行情也沒差多遠20F 01/11 18:42
→ s26492755: 如果要用當下行情去算 除非是你有筆錢在選擇投資物件
→ s26492755: 或工具
→ s26492755: 不然我無法理解已經取得的房子 在沒有重新轉增貸後 用
→ s26492755: 當下行情去算現金投報 舊的物件都如此？
→ kage01: 廢墟的真的要把裝潢錢加進去算 不然很難租25F 01/11 18:46
推 s26492755: 我花150買了一個套房 租金扣掉資金成本跟持有成本就是26F 01/11 18:47
→ s26492755: 我的現金投報 除了考慮進入本利和合投報會變或轉增貸
→ s26492755: 之外 我得每年看一下行情去算投報嗎
推 Nubybee: 買廢墟~建議出發點就是直接短線操作 唯一的例外就是都更29F 01/11 18:49
→ Nubybee: 除非廢墟土地價值很特別 或是都更希望很高 不然都不出租
推 Yishanhuang: S26大，他的意思是先認資產重估增值增值，再算投報31F 01/11 18:51
→ Yishanhuang: 但你用成本價認列反而是更保守的做法
→ Yishanhuang: 用市價去算，可能最近幾年都一二十%
推 s26492755: 喔喔喔 我增值跟租金年報是拆開的34F 01/11 18:54
→ s26492755: 增值當禮物 租金年報作為倚仗
推 Yishanhuang: 重估增值要放在綜合損益 （拖走36F 01/11 18:56
推 s26492755: 記得之前有個專員聽我講完算法是說 你不把增值考慮進去37F 01/11 18:57
→ s26492755: 嗎 我回 萬一貶值勒 林北光租金就要贏
推 s26492755:  https://i.imgur.com/fLpZcM6.jpg
→ s26492755: 不要太要求農夫的會計
→ s26492755: 我剛剛才圍完樹 口憐
[圖]
推 bustinjieber: 其實就是不同的解讀方式，沒有對錯。42F 01/11 19:16
→ bustinjieber: 房價1000萬 租金50萬 總投報5%，
→ bustinjieber: 房價漲到1200 租金50萬 總投報4.2%，
→ bustinjieber: 雖然你的本金跟持有成本是一樣的，
→ bustinjieber: 但是忽略‘’賣房賺價差‘’的機會成本，
→ bustinjieber: 200萬漲幅沒拿來用就是浪費
→ bustinjieber: 了資產增幅所帶來的效益。
→ bustinjieber: 另一個觀點，
→ bustinjieber: 1000萬的房子 當初頭期200萬，
→ bustinjieber: 如果我去增貸200萬出來投資，
→ bustinjieber: 我這間房子等於‘’無本金‘’，
→ bustinjieber: 租金收益的投報率等於無限大。
推 Yishanhuang: 所以要算ROA，嘖嘖54F 01/11 19:17
→ bustinjieber: 就像是一開始jamo舉的例子，55F 01/11 19:18
→ bustinjieber: 繼承仔的投報率可以說是無限大，
→ bustinjieber: 因為該持有者並沒有本金的付出。
推 copyii: 請問s26的出租件 都是買不太需要整理就可以直接出租 然後58F 01/11 19:19
→ copyii: 租金>=本利和的套房件嗎?
推 copyii: 好耳熟的ROA…(不過我不會算XD)
推 KrisNYC: 裝潢這件事2020年以前跟現在的成本差太多了61F 01/11 19:23
推 s26492755: 嗯 基本刷刷油漆 買買便宜但要全新的家具就開始租了62F 01/11 19:23
→ KrisNYC: 以前耳熟能詳的簡單裝一裝租金會賺回來這件事現在不行63F 01/11 19:23
→ s26492755: 要整理的 尤其是衛浴跟廚房我不會買64F 01/11 19:23
→ KrisNYC: 多半是想花錢裝璜看到報價單 想想多久能回收就作不下去65F 01/11 19:24
→ KrisNYC: 2020年以前 一間廁所含拆含凱薩之類的基礎衛浴
→ s26492755: 所以我都叫仲介 記得拍廁所 不然我怎麼遠程跟你下斡67F 01/11 19:24
→ KrisNYC: 5~8萬就做起來了 現在至少15 甚至15還是友情價68F 01/11 19:25
→ KrisNYC: 一個3房2衛廁所廚房就花你45~50 提升1萬租金你要幾年回收
→ s26492755: 其實簡單傢具很便宜啊 3-5萬能搞好一間 電視 沙發 茶几70F 01/11 19:26
→ s26492755:  冰箱 洗衣機 床墊 床底
推 copyii: 覺得S26那些房子的入手價都很甜 之前我自己看房子 不用整72F 01/11 19:26
→ copyii: 理的都開很高 房仲到現在丟給我的也都很高= =
→ s26492755: 刷油漆最簡單了 水性百合百 有手都會刷74F 01/11 19:27
→ s26492755: 沒很甜啊 我年年都有買 去年也有買 房紙好貴 人森好難
→ s26492755: 我上週斡敗後 跟仲介這樣講 他回我拎老師勒
→ s26492755: 2019後就很難甜了 基本都得接近或實登 很久沒吃到斷頭
→ s26492755: 了
推 shuichia: 我都買i白，百合白拍照偏黃不太上相，但油漆自己弄真的79F 01/11 19:29
→ shuichia: 蠻省的，就是要有一點經驗跟時間就是了
→ shuichia: 這間第七間就是吃到斷頭，所以重本裝潢之後投報還是有4%
→ shuichia: ，甜~
推 s26492755: 我試過I白 太白了不耐髒 我家裡適用玫瑰白看了蘇胡 百83F 01/11 19:33
→ s26492755: 合白的確有偏黃的問題 但拍照明亮點的時候可以蓋過
推 s26492755: 主要也是我辦公室也都百合百 以前還有在工作的時候 百
→ s26492755: 合百隨時有 重點最好每間顏色都統一 換租的時候才方便
→ s26492755:  隨便補一下又新新的
→ s26492755: 其實如果我不是很78在挑房客 每次都第一天開放就有人要
→ s26492755: 租
推 shuichia: 房客挑的好，後續無煩惱阿xd90F 01/11 19:44
→ shuichia: 物件整理的好，自然就有挑房客跟踩住價格的底氣
推 copyii: 請問斷頭是指有2胎3胎的情況嗎? 我之前也有遇過必須動用履92F 01/11 19:48
→ copyii: 保先塗銷民間借貸才能買 最後我怕怕(財力不夠)沒買XD
推 ChikanDesu: 確實阿 不然會低估租金 租太低還不如賣掉94F 01/11 20:08
推 s26492755: 很缺錢急售的我就稱呼為斷頭 要我先撥款代償非金融機構95F 01/11 20:15
→ s26492755: 的我也不要
推 welovee: 我認為投報還是要用成本算,但用市價基礎去計算投報主要97F 01/11 20:45
→ welovee: 是用來衡量目前的租金是否合理或偏低使用。
推 welovee: 繼承投報飛天就經濟實質來說確實如此,那只是在反應現實
推 Nubybee: welovee正解100F 01/11 20:49
→ welovee: 用市價算投報在房價上漲期間還OK,若是房價下跌期間,豈不101F 01/11 20:50
→ welovee: 是投報愈來愈高,非常不合理....
推 ice1015: 頂多吃到時間資訊的落差103F 01/11 21:16
→ ice1015: 有個10%就趕緊出手了
→ ice1015: 不然真買不到東西
推 bustinjieber: ROA ROI 本來就是不一樣的東西，106F 01/11 21:23
→ bustinjieber: 你覺得不合理是因為你舉的例子不會發生，
→ bustinjieber: 所以當然覺得不合理。
推 s26492755: 真的買不到東西 口憐 另一個點是對面太多新青安小gg 攤109F 01/11 21:25
→ s26492755: 40年 政府貼你利息 怎麼打
推 chouwang68: 用你的GG打啊。111F 01/11 22:11
推 mitsurogi: 不合理是指房價不會下跌還是只跌房價不跌租金不合理？112F 01/11 22:27
推 bustinjieber: 你說的兩個狀況都不是，我說的是113F 01/11 22:59
→ bustinjieber: ‘’只跌房價‘’但是‘’投報率越來越高‘’不合
→ bustinjieber: 理
推 bustinjieber: 如果一個物件條件如下
→ bustinjieber: 1000萬 年收50萬租金 持有成本0
→ bustinjieber: 今天外在政策改變，可能變成如下
→ bustinjieber: 800萬 年收50萬租金 持有成本10萬
→ bustinjieber: or 可能變成如下
→ bustinjieber: 800萬 年收40萬租金 持有成本0萬
→ bustinjieber: 不管怎樣，資產投報率不會變高；
→ bustinjieber: 除非變成凶宅、火災……等
→ bustinjieber: 然後你低買之後花錢整修提高租金，
→ bustinjieber: 但這就不是上面推文說的那種狀況；
→ bustinjieber: 不太可能會變成以下這種情況
→ bustinjieber: 800萬 年收50萬租金 持有成本0。
→ bustinjieber: 一個資產在‘’支出成本不變‘’、
→ bustinjieber: 收益‘’絕對值不改變‘’的情況下，
→ bustinjieber: 屋主有什麼理由賠錢賣？
→ bustinjieber: 就算有也是極少數的個案，
→ bustinjieber: e.g. 法拍之類的。
推 idmaker: 軟裝弄一弄就好 硬裝真的免了是嫌錢太多哦133F 01/11 23:44
推 mitsurogi: 你自己說要用行情價當成本的不是？隔壁間成交價800，134F 01/12 00:16
→ mitsurogi: 我這間行情還能當1000？
推 prichman: 我也是用當下完成總成本算租金投報 跟現金投報 用行情136F 01/12 02:00
→ prichman: 我還真不會算
推 daniel3658: 推 真的要用當下行情去算 因為你房子賣掉就是這麼多錢138F 01/12 09:02
→ daniel3658: 所以算要租金的投報 就是把那麼多錢留著的投報
推 frank111: 出租用的裝潢達及格線就好，基本就輕鋼架天花板+磁磚+140F 01/12 09:21
→ frank111: 白色油漆，簡單乾淨最好，其他什麼拱門、跳色漆、造型
→ frank111: 天花板都是多的，用越複雜，維修保養就越麻煩
推 alanbread: 看你要賣給誰，我玩租間特化的買家幾乎都包租公143F 01/12 10:20
→ alanbread: 每個地方賣得掉的投報率不一樣，台中現在有些開價到接
→ alanbread: 近7%的都有

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