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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-04-28 13:47:10
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作者 seemoon2000 (no)
標題 Re: [新聞] 缺工無解 營建成本狂飆四成
時間 Thu Apr 28 11:26:12 2022


※ 引述《jc761128 (Aries-ID不是生日)》之銘言:
: 原文標題:
:         缺工無解 營建成本狂飆四成
: 原文連結:
:         https://ctee.com.tw/news/real-estate/634557.html
: 發布時間:
:         工商時報 蔡惠芳 2022.04.28
: 原文內容:
: 台北市代銷公會理事長、海悅國際總經理王俊傑表示,現在缺工問題無解,營建成本已狂
: 飆四成,衝擊最大的是小基地的危老重建案或都更案,最近已有不少這樣的案子「盤出來
: 」、在市場求售,由於政府對缺工問題一直無解,因此現在「慢」才是開發商的王道。
: 王俊傑表示,今年第一季房市推案量明顯出現遞延效應,主要原因,是缺工比缺料問題更
: 嚴重,鋼筋報價今年以來已大漲三成至2.75萬元,加計各種工、料上漲,推升房價成本上
: 漲2%,尤其南部比北部更嚴重,現在地下室工程要花以往三倍價格才能發包、但還未必
: 找得到工人,因此太多因素造成預售屋推案一直往後延,以免開賣之後,以後連打平的機
: 會都守不住。
: 王俊傑表示,現在連鎖效應最嚴重的問題,在於很多小基地的都更案和危老重建案,被迫
: 停擺或胎死腹中,只能紛紛放棄,找大型建商接手。因為早先談妥的共同負擔比,因為缺
: 工、營建成本飆漲而作不下去,因此已紛紛「盤」出去,尋求買家接手。
: 王俊傑分析,以台北市售價每坪約120萬元的危老或都更案來說,以往共同負擔比大概是
: 實施者或建商佔七、地主佔三,每建坪平均造價約18萬元,但現在要25萬元才有辦法發包
: 出去,1建坪造成就漲了7萬元,依共同負擔比回推、相當於實施者要拿出1建坪41萬元的
: 投資金額,才作得下去,激增1.2倍,試問要怎麼玩?如果地主不買單、不重新洽談共同
: 負擔比,那就要看誰逼誰。
: 王俊傑表示,對於開發商來說,「慢」才是王道。他也會建議建商,目前最佳推案策略,
: 已經不是預售,而是邊建邊售,才不致無法掌握實際成本反應在售價上。
: 觀察下半年房市,王俊傑分析,主要要觀察平均地權條例修法結果和打房政策、及年底選
: 舉等因素,尤其是政策,影響會很大。因此建議建商,推案價格要調整得更親近一點,換
: 言之也就是現有的售價不要再上漲;但是總體來說,房價不會降,除非產品本身就缺乏競
: 爭力。
: 心得/評論:                             ※必需填寫滿30字,無意義者板規處分
: 缺工缺料 漲上去的工錢未來下修也回不去以前了吧
: 新屋供給減少換老屋補漲
: 等等黨 VS 剛需

無聊來回復一下 很多人可能投資了營建產業也不知道這行業的結構

我是土木系本科,中途轉職了,但還是稍微解釋一下


建商:買土地的,賣房子的
營造商:蓋房子的

通常一個建案組織結構是
建商--營造商>營造商的工地主任>營造商工程師>工頭>工人
(甲方) (                   乙方                    )

簡單說明:
建商
本來建案蓋之前評估一坪賣70萬,結果房價兩年漲20%一坪變84萬
沒錯建商一坪"多賺"14萬,因為建商,原本預估70萬就是有賺錢的
在5年前左右,交易量萎縮那幾年

是有不少建案賣到成本價甚至虧錢的(比如估70萬最後賣成本價60萬)

但不是每個建案 估價<實賣 ,就虧錢,某些大建商標價都特別高
同一區域有牌子的建商,都會比默默無聞的小建商一坪多個5-10萬


大型上市櫃建商相對好處就是,新房交屋有瑕疵,通常找得到人求償

有些小建商,蓋完一個建案,房子賣完整個建商也不見了
這種新房有問題,你也找不到人求償了

建商通常都會有一些噱頭
標榜同地段最便宜,最實惠,最照顧在地鄉親
也用建商標榜高級衛浴品牌+名建築師設計..等,然後一坪多賣10萬
買房or炒房的人買單就行,主要獲利就靠養地和話唬爛的能力


營造商
講白一點這公司就是工人,賺工錢,一個建案賺幾%都跟他無關
通常一個案子,營造商預估都是要賺15%-25%,看缺不缺案做
為什會有缺案問題,因為一般營造商,工程師可能就要養50-100人

看案子規模,可能一些大案子
就要投入100名 設計結構+建築+建築品質 工程師

A建案-----------------A建案
              B建案-----------------B建案

100名工程師,會在A建案進到尾聲時,開始慢慢移入B建案
如果營造商在A建案到尾聲,還沒有標到B建案
就會遇到純付薪資,但工程師又沒事可做的階段
這樣營造商就會降低自己的利潤去"搶案子"來做

營造商因為這行一直都很缺人,別太扯,你就算是領乾薪的工程師

營造商也不太會把你裁掉的,除非你特別貴。

有些厲害的營造商,同時ABCD案都有可能
然後工程師可能兩邊或三邊跑,A案要交屋,B案要做裝潢,C案要支援
所以營造商在人力的運用和接案能力是主要獲利來源


一般情況,建商和營造商雙方獲利會維持一個巧妙的平衡
但疫情後,很多工人都不太出來工作
又遇到海運爆炸,材料進不來,又遇到運費大漲,材料都直接漲上去
2019年簽的約,2020爆發疫情,2021年跟建商的合約要交屋

一些營造商開始跟建商協商,能不能再晚一兩年交阿,不然工料都真的虧慘
稍微比較能溝通的建商,就是讓你晚一點交,然後買預售的屋主會該該叫

也有很多不同意讓你晚一點交屋的建商,那營造商怎麼辦
當然就是加錢搶工人瞜,這些營造商,加錢從別的營造商挖工人來做
好幾間營造商在互相傷害,加到一定程度大家加不動了才平衡

基本上營造方給"工頭"的錢是真的有增加的,工頭就是工人的老闆
稍微好的工頭當然多賺100,就分給工人50,這算很有品的

但我相信,一定也有一毛不拔,工人一樣低薪,工頭賺得流油
就是工人自己要跟對老闆,跟到這種然後抱怨自己領低薪
說實話也沒人能幫你,有些糾紛可能就直接在工地看到工人打工頭這樣
然後也看過兩個不同工頭公司,在工地起爭議的兩幫人

現在行情甚麼都不會的勞力工大概2000/日
有技術的就看什技術,正常大概2500-5000/日

特殊技術的有些更高,有些甚至破萬/日


股點就是
投資營建產業,要先看你投資的是"營造商"還是"建商"
兩邊的主要獲利來源,其實差別很大的

房價大漲,營造商也是看得到吃不到,還要被不懂的人罵他炒房賺飽飽
工資大漲,營造商多付錢給工人,建商漲房價,然後營造商又再被罵一次


然後疫情前正常新房子,純建物成本一坪大概是15萬,現在漲到多少不確定
然後科技業大擴廠是加更多錢搶工人,因為這些科技業比99%建商rich多了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.126.102 (臺灣)
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※ 編輯: seemoon2000 (114.136.126.102 臺灣), 04/28/2022 11:28:19
gannbare    : 優質 推1F 04/28 11:30
Jackal0326  : 感謝分享,又獲得了新知識與熟悉產業脈絡2F 04/28 11:35
guilty13    : 建商有案子要賣的 影響很小 蓋好等著入賬的3F 04/28 11:35
piliwu      : 現在大多預售屋連地基都還沒開始打好嗎4F 04/28 11:37
elvis30901  : 推5F 04/28 11:37
salklake    : 長知識了6F 04/28 11:39
trendfish   : 謝謝分享7F 04/28 11:40
blessman520 : 謝謝分享8F 04/28 11:41
Brioni      : 一坪15萬是鋼骨大樓吧?9F 04/28 11:41
seemoon2000 : 對喔 要15萬肯定要有鋼的10F 04/28 11:43
SkyFee      : 台積廠優先蓋 新房慢慢等工人11F 04/28 11:46
speai18891  : 優質文 推12F 04/28 11:47
Jackal0326  : 可見大建商大多都要靠官商勾結才能取得較好的土地13F 04/28 11:47
Jackal0326  : 標的或藉由地目變更取得更便宜的土地嗎?
lasekoutkast: 推15F 04/28 11:51
chanel1259  : 現在建商連蓋透天都吹要20了16F 04/28 11:52
piliwu      : 土地是用公開標售的 你也可以去投標有點常識17F 04/28 11:54
piliwu      : 透天20應該很難蓋起來
piliwu      : 除非你找的是甲建土地蓋
A0908       : 推優質文,一坪成本才15萬也太便宜了,這個是雙北20F 04/28 11:56
A0908       : 的價格嗎?
piliwu      : 一半你覺得可以的地方建地都不便宜22F 04/28 11:56
intelb06385 : 2020預售多的建商會賠很慘23F 04/28 11:56
piliwu      : 一般24F 04/28 11:56
intelb06385 : 3056總太心之所向當初預售24萬 興富發董仔說中南部25F 04/28 11:58
intelb06385 : 建坪成本漲5-7萬
piliwu      : 遠雄幸福成7賣14萬/坪才慘好嗎27F 04/28 12:01
twinmick    : 少子化缺工你我都推了一把28F 04/28 12:04
penguine33  : 推優質文章29F 04/28 12:07
Jackal0326  : 笑死,最好公開投標背後都沒政治角力,誰才沒常識30F 04/28 12:09
gift1314520 : 又在恐嚇大家31F 04/28 12:10
stonerr     : 謝謝分享32F 04/28 12:10
Tzohjks53   : 內行人解析,33F 04/28 12:10
onnie       : 最賺是土地34F 04/28 12:12
marke18     : 謝謝分享 XD35F 04/28 12:13
aloness     : 一般小間的工程師,薪水跟工人差不多(遠目)36F 04/28 12:13
curlymonkey : 感謝37F 04/28 12:14
lonelybird  : 了解各行業的內幕與辛酸38F 04/28 12:14
icetw       : 今年暑假要去實習營造工程師(汗39F 04/28 12:15
aloness     : 即便是大間的,薪水也輸ic設計好大一截,平平畫lay40F 04/28 12:16
aloness     : out,畫電路layout跟建築圖年薪差一倍起跳
Dia149      : 強42F 04/28 12:17
johnny7757  : 推分享,搶人內幕是不是也會造成工安問題特別嚴重阿43F 04/28 12:20
aniki9mmd   : 好文44F 04/28 12:21
cnuhandsome : 這篇有料45F 04/28 12:22
aloness     : 工安需要固定班底才培養的起來,這種拼裝團隊是很46F 04/28 12:22
aloness     : 難有工安意識的
iamten      : 本來就是土地值錢 建上物本來就不值錢!!48F 04/28 12:22
cocolo60    : 總太造鎮的售價 用現在的成本去算 那個毛利可能很慘49F 04/28 12:22
EXZUSIC     : 跟營造請款點一工就是2500,沒漲過50F 04/28 12:23
piliwu      : 總太是自己營造廠51F 04/28 12:23
HCLP        : 推 謝謝分享52F 04/28 12:23
EXZUSIC     : 老闆請款就2500那下面師傅怎麼漲薪水上去53F 04/28 12:24
HsuErl      : 我認為不是科技業比建商rich,而是通常建商的客戶都54F 04/28 12:25
HsuErl      : 比較好欺負
weekman     : 光建物成本就要15萬/p,難怪一字頭要絕跡了~56F 04/28 12:25
dixsion     : 感謝分享57F 04/28 12:26
cocolo60    : 自己是營造廠還是很慘阿 當初預售1字頭欸58F 04/28 12:26
piliwu      : 不是建商客戶好欺負而是成本效益問題59F 04/28 12:27
intelb06385 : 成本上漲營造跟建商也是會追加的 你看建商公開資訊60F 04/28 12:27
intelb06385 : 公告追加合約就是了
lazycat5    : 優文62F 04/28 12:27
piliwu      : 不要講科技業講傳產就好,傳產蓋廠一樣搶工人趕快蓋63F 04/28 12:28
piliwu      : 好他早一天完工就多一天營收
intelb06385 : 4113聯上有幾個案子都延後2-5年交屋65F 04/28 12:28
piliwu      : 跟工廠一天營收相比一天營造費用完全小case66F 04/28 12:30
encoreg57985: 推67F 04/28 12:30
piliwu      : 建商早蓋效益根本看不出來 有的預售早就賣光收入不68F 04/28 12:31
piliwu      : 會增加
resy        : 推70F 04/28 12:34
appleball200: 推71F 04/28 12:40
qscNERO     : 優質文推72F 04/28 12:41
js01078687  : 推分享73F 04/28 12:47
aa429       : 推74F 04/28 12:55
zero1000    : 推75F 04/28 13:01
jfw616      : 多賺的意思也要是建案還沒賣完的才有機會漲價76F 04/28 13:02
jfw616      : 而且行情價就是在那裡..沒那麼快就漲上去
jfw616      : 但現有新推出的建案,才是這篇新聞的重點
zsman       : 推79F 04/28 13:02
jfw616      : 什麼都漲缺工的情況80F 04/28 13:03
jfw616      : 你要推新案子,沒加錢誰要做
jfw616      : 可以不賺錢養工班
jfw616      : 但絕對沒人要一直賠錢做的
jfw616      : 當然你可以不推新建案
jfw616      : 但需求還是在
jfw616      : 買舊的便宜又如何,裝潢加下去也是漲價的意思
iamaq18c    : 推推 算是說得淺顯易懂!87F 04/28 13:07
okderla     : 建商有交屋延後的大絕招可用  不然你預售戶就退訂吧88F 04/28 13:10
okderla     : 還你訂金加違約金   建商反而更開心
jfw616      : 一間兩間退屋還沒問題90F 04/28 13:14
jfw616      : 但超過一定數量
jfw616      : 建商最好會開心
jfw616      : 這些都要拿現金去貼的
jfw616      : 除非退屋馬上賣得出去
jfw616      : 不然你以為為何建商都是要賣了才開始蓋
jfw616      : 因為都是要靠銀行的錢來周轉
max205      : 就是買建商 不要買營造商的意思?97F 04/28 13:21
eett811025  : 但現在一堆有問題反應也不鳥你了欸 哪有大建商會理98F 04/28 13:21
eett811025  : 你
d030709     : 推100F 04/28 13:23
li04        : 台積工人日薪都沒這麼高、卻不會缺人、看來台灣工人101F 04/28 13:27
li04        : 都不缺錢、網低薪跑
tctv2002    : 小建商才會理你  大建商都直接跟你打官司好嗎...103F 04/28 13:32
tctv2002    :  看看那精美的興富發...

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