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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2015-03-08 18:41:26
看板 home-sale
作者 shihchinlun (stone)
標題 Re: [新聞] 8年5萬戶公共住宅 柯市府真的有備而來
時間 Thu Mar  5 12:10:47 2015


目前就最近公佈的資訊是第一階段
預算: 1,300億
戶數:25,000戶
租金:6,800-25,000

配合一段舊聞

批連不懂總體經濟學     2014-07-22

柯文哲表示,籌錢方法很多種,他擬向金融機構長期低利貸款,
保守估算利率三%,日後可透過租金攤還興建成本和利息。
對於連勝文質疑舉債上限問題,柯團隊政策總監張景森說,「柯
P公宅」是百分之百的自償性公共債務,根據公債法第五條,自
償性公共債務不列入政府舉債上限。郝市府年初提出社會住宅興
建提高至五萬戶,與柯陣營目標一致,顯示這個大方向是正確的
,「請連先生多向郝先生請教。」

有關土地來源,柯文哲辦公室拿出一份由發言人簡余晏所提供資
料,強調國有可建築空地有一百九十八公頃可利用,網路上都找
得到。至於為何不願公布地號?張景森則指連陣營要求公開地號
是不懷好意,想動員當地里長打壓、反對。


原文網址
http://news.ltn.com.tw/news/politics/paper/798019
《社會住宅政策交鋒》 柯:財源、土地不是問題 連像路人甲提問 - 政治 - 自由時報電子報
[圖]
[圖]
台北市長參選人柯文哲昨拜會社會住宅推動聯盟,請益如何落實居住正義。針對國民黨北市長參選人連勝文數度質疑他的社會住宅政策,柯說,將以住宅基金向銀行借貸,並利用一百九十八公頃的國有可建築地或低度利用空地,財源、土地都不是問題;他更批連的質疑像「路人甲提問」,不懂總體經濟學。批連不懂總體經濟學 ...

 

大致可以看出整個計畫的輪廓,那我們就可以做一個簡單的計算
至少先評估帳面上是否可行,這部分的預算看起來柯市府是準備
以借貸的形式去籌資,上面也提到自償性公共債務不列入政府舉
債上限,所以舉債上限是沒有問題的,但這件案子應該不能排擠
到其他預算,不然牽扯的東西就更多了,我的計算如下

我先假設1300億都用借的

柯說的3%我不知道他是說平均還是目前,目前的話我認為太高了
,目前市面上價格應該都還借的到2%內,貸款年數沒有說,原則
上正常是20年-30年,情境先設定如下


貸款金額130,000,000,000
戶數             25,000
平均每戶      5,200,000

年利率  1.80%    每月還本付息      每戶平均
每期還本(30年)   467,626,000       18,705  (方案一)

年利率  3.00%    每月還本付息      每戶平均
每期還本(30年)   548,085,000       21,923  (方案二)

目前台灣政府30年期公債殖利率2.38%,所以我覺得這個利率區
間算是合理,所以就這數字計算,每戶每月平均租金至少要
18,705-21,923,目前是不知道這25,000戶大小坪數的分配,但
照這數字來看,租金低於1萬的比例必須蠻低的,大致設訂
1房(10坪)=8,000  2房(20坪)=15,000  3房(30坪)=25,000
(坪數未計入公設)

租金     坪數   比例    平均租金   平均坪數
 8,000    10    20%     19600      24
15,000    20    20%
25,000    30    60%

結果這樣最後能租到8,000左右的可能佔總比例不到2成,而且這
已經是最最寬鬆到不合理的算法了

地先不管,光營建成本,參考這一篇
http://ppt.cc/vd4e
土質鬆軟區 施工期長 台北多採連續壁 成本加倍 | 蘋果日報
[圖]
【潘姿羽╱綜合報導】台北市房價高得令人咋舌,新建案開價破百萬元已稀鬆平常,但往南至新北市、桃竹,房價砍半甚至還有找,專家分析,除了北市土地成本高昂外,不同區域的土質差異、產品定位甚至營建法規也都會攸關營建成本,像台北市單坪的營建成本,就幾乎達桃園的2∼3倍。 ...

 
成本每坪用最低15萬算,平均坪數24,公設比算低點30%攤進去
每戶平均成本514萬,如果都不用算地的成本這預算是夠

但其他費用從哪來

就算我先假設租金可以隨升息等比例調整好了,所以升息先不管

這種大型建案至少要蓋2-4年,中間沒有租金收入但頭款和工程
款在完工驗收錢很大部分都要陸續進去,中間的利息呢?撥貸
手續費呢 ?設訂費呢 ?火險呢 ? 稅呢?



房子再怎麼搶手,難道中間都能完美的滿租,每戶租金都收的到?
租不出去利息還是要付。管理修繕維護的費用哪裡來?中長期來看
這費用非常可觀


就算建築成本能稍微降低,難道夠cover上面的支出? 就算土地
的會計成本和機會成本都不要管了(國有可建築空地並不是市政府
的地,也不會無償給北市用),也不論就算弄成功對台北房價會
有多大影響(新加坡政府和香港政府過去幾十年來蓋了多少公屋
但這兩地的房價在2014年依舊是全球前五大貴的地方),但就柯
市府現在公佈的方案,實在看不出"自償性"在哪



不知道有沒有專業的能對計算方面給予更精細的建議
像建築成本這塊,到底怎麼抓比較合理?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.219.162.165
※ 文章代碼(AID): #1KzzTAqg (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1425528650.A.D2A.html
※ 編輯: shihchinlun (49.219.162.165), 03/05/2015 12:15:33
shhsu: 總之,借款1300億,利率3%,要靠租金攤還本金和利息,你想1F 03/05 12:19
shhsu: 可能嗎?
shhsu: 而且這租金還是市價的七折到九折。
ssiou: 我覺得這篇寫得很好,但我用另一種方式幫你表達會比較容易4F 03/05 12:28
ssiou: 1300億蓋25000戶,每戶平均成本520萬,照你的意思買一間520
ssiou: 萬的房子房租若低於2萬元是會賠錢的?你應該是這個意思吧
ssiou: 這樣要版上投資客仲介房東們情何以堪阿
kuma660224: 樓上,那是不含土地成本。8F 03/05 12:33
kuma660224: 一般住宅土地成本才是重頭戲。
ssiou: 土地從哪來這我們很難算,但現在政府的預算是1300億囉10F 03/05 12:37
kuma660224: 1300億搞不好跟中央買地的錢就花費8成11F 03/05 12:40
kuma660224: 他現在都講理想,未來實務沒人能保證變怎樣
ssiou: 對阿所以現在預算1300億,我們能掌握計算的部分就這些,其13F 03/05 12:42
ssiou: 他都是猜的不是?而且社會住宅是一種社會福利,能做到自償
kuma660224: 除非相信政府不會騙人,我們有633,15F 03/05 12:43
kuma660224: 機捷2005通車,亞太營運中心, 國宅6萬政策
ssiou: 真的是"極度理想",我覺得柯P的做法就是提出"最完美的情況"17F 03/05 12:43
kuma660224: 我希望他繼續往理想努力,不過期望效益用3折看18F 03/05 12:44
ssiou: 最後可能只有7~8成的水準,以這樣的概念去思考政策吧19F 03/05 12:44
ssiou: 總比一開始就覺得不可行結果是0的好多了阿,台灣就是看衰
ssiou: 不做事的人太多,才會不斷退步,我自己是不相信8年內我們可
ssiou: 以趕上新加坡,但這個目標很明確,即使最後只有7~8成,好像
ssiou: 也比現況好100倍以上了吧^^
shihchinlun: 現在的假設幾乎都是完美了,看起來還是無法損益兩平24F 03/05 12:46
kuma660224: 上一任郝龍斌就搞過社會宅的理想,效益...25F 03/05 12:47
shihchinlun: 如果無法自償那問題就更複雜很多了,預算排擠,舉債上26F 03/05 12:47
aitt: 郝算了吧.出張嘴最厲害27F 03/05 12:47
kuma660224: 選址一公布,里民拉布條抗議很大。新聞有報28F 03/05 12:48
shihchinlun: 限,為什麼政府愛用bot,因為這樣不用拿錢出來..29F 03/05 12:48
shihchinlun: 很多問題相對簡單很多
kuma660224: 不是郝的問題,是當地居民做梗。31F 03/05 12:49
shihchinlun: 政策推行本來就面臨各種困難,財務  資源排擠  政治32F 03/05 12:50
kuma660224: 可能需學德國組個黑衫軍對反對者來個長刀之夜33F 03/05 12:51
kuma660224: 隔天就沒人說話了
shihchinlun: 地方反應, 法令限制   不是在玩模擬城市35F 03/05 12:51
shhsu: 郝龍斌很認真在做呢!36F 03/05 12:51
ssiou: sh大,自償性這件事應該是租金只有有還到本金就有所謂自償37F 03/05 12:52
ssiou: 性,但不是要跟你爭這個,所以就請不要在這個字眼上繞了
kuma660224: 它大概是假設0元要地。只自償營造成本39F 03/05 12:53
ssiou: 另外還有就是居民抗議,這的確是個問題,但為何同樣是華人40F 03/05 12:54
ssiou: 的新加坡,香港可以接受?台灣卻不能?如何改變台北人對社
ssiou: 會住宅的觀感,我覺得是柯P除了"硬體"外最重要的工作之一
ssiou: 營造成本25000戶每坪造價10萬應該用不到750億啦,土地的規
shihchinlun: 如果市府有地  那至少也要自償營造+營運成本44F 03/05 12:57
ssiou: 畫應該有部分是市有,一部分購入,實際有誰知道可以說明嗎?45F 03/05 12:57
shihchinlun: 當然可以說建物在30年後還有殘值再把金額打下來一點46F 03/05 12:58
shihchinlun: 但我認為20年以上的屋子光是維護成本就很驚人了
ssiou: 自償性應該這樣算啦:收入-利息支出-營用費用=自償部分48F 03/05 13:01
shihchinlun: 折舊不用算費用嗎49F 03/05 13:02
ssiou: 年租金大約60億-利息支出25億-營運支出我隨便抓5億50F 03/05 13:02
ssiou: 剩的30億就是自償部分囉
ssiou: 折舊要阿,但你算折舊就不能算本金^^,一般建物50年平均法
ssiou: 一年還有15億(快用完了XDDD)
ssiou: 而且折舊沒有cashout喔,講來講去重點還是柯P一開始講的
ssiou: 土地從哪裡來?我覺得這真的是重點,我們在這裡講破頭根本
ssiou: 抓不到重點阿XDDD
kuma660224: 營造2.5萬戶三房40坪x建築10萬=1000億利息另計57F 03/05 13:06
kuma660224: 750億大概蓋2房小宅
kuma660224: 土地是黑洞沒人知道,有郝的前例市府也不敢講
ssiou: 我的結論是這樣參考一下:1.土地取得 2.社會觀感60F 03/05 13:08
ssiou: 3.妥善管理
ssiou: k大,請用sh大假設的坪數計算我們才有相同的基準,他的計
ssiou: 算下,平均每戶是24坪喔,如果你都是3房的話,年租金是90億
ssiou: 感覺可以更快還完本金
kuma660224: ok65F 03/05 13:23
ssiou: 事實上社會住宅屬於社福措施,實際上我認為並不會影響房價66F 03/05 13:27
ssiou: 柯P也說他沒有能力影響房價,他要做的只是讓大家都有得住
ssiou: 只是不曉得為何不動產從業人員反應這麼大?最多就是一些
ssiou: 房東受到影響而已吧
Asasin: 建築十萬已經是低估了,房子要能住人還要裝潢家具那些東西70F 03/05 13:31
Asasin: 光蓋毛胚屋就要十萬了,裝潢算進去一坪十五不過份
ssiou: 知道你家一坪要100萬啦~~我們現在討論的是"社會住宅"^^72F 03/05 13:32
ssiou: 還裝潢勒,台北市平均住宅營建成本13萬(含衛浴),還記得這
ssiou: 篇是社會住宅嗎?
ssiou: 說到建築成本台北真的硬是要比中南部高個3~4萬,地下室開
ssiou: 挖弄個連續壁就貴死了,挖出來的土還賣不了甚麼錢,台中就
Asasin: 所以呢? 蓋社會住宅一坪就可以用十算而不是平均的十三?77F 03/05 13:39
ssiou: 好多了,免費幫你開挖還貼錢給建商(挖出來的是黑金阿)78F 03/05 13:39
kage01: 其實現在社會住宅也沒有統一 有些有家具 有些沒有79F 03/05 13:41
ssiou: 如果社會住宅在台中6~7萬就可以搞定了,1300億搞不好真的80F 03/05 13:41
ssiou: 就是5萬戶
Asasin: 現在是在台北,提其他地方沒意義82F 03/05 13:42
ssiou: 13萬是"平均",別忘了有些房子是有游泳池健身房卡拉ok,最83F 03/05 13:42
Asasin: 如果要用這篇作者的數據來計算最低就是十五,不是十也不是84F 03/05 13:43
Asasin: 十三
ssiou: SRC更貴,有的建案還把室內裝潢冷氣冰箱算進去(好賣阿)86F 03/05 13:44
Asasin: 而且十五只算"營建成本"你要能租人基本的油漆衛浴廚具還要87F 03/05 13:45
Asasin: 增加,管理費也還沒算
ssiou: 如果社會住宅比我家還豪華,我第一個反對不囉嗦89F 03/05 13:45
Asasin: 沒人要比你家豪華,這只是基本,房子要出租直接用毛胚租嗎90F 03/05 13:46
ssiou: 15萬能做的事情太多啦,不需要爭這個,這個版應該有建商就知91F 03/05 13:47
ssiou: 道,15萬一坪大概就可以給一個全套裝潢(品質普通有含衛浴,
ssiou: 冰箱冷氣,視聽,廚房,家具)這樣
ssiou: 你毛胚10萬是蓋RCA嗎?還是有社區游泳池?
ssiou: 他應該是假設15萬不是算出15萬吧XD我就跟你說一坪15萬蓋的
ssiou: 公共住宅我第一個反對,這樣可以嗎?這根本不可能啊
shihchinlun: 樓層高度  地下室深度就差很多了97F 03/05 13:56
shihchinlun: 我是認為戶數這麼多樓層數應該會蓋高,地下室也需要深
ssiou: 對阿,我是用2部電梯去估,已經高估囉99F 03/05 13:58
shihchinlun: 而且要拿來租的,家具不管至少裡面基本的裝修也要做好100F 03/05 13:58
ssiou: http://ppt.cc/2Shz101F 03/05 13:58
壽險公會擬撥270億 蓋3萬戶社會住宅 | 即時新聞 | 20141224 | 蘋果日報
[圖]
新北市有福了,壽險公會將興建3萬戶青年社會住宅,讓在外工作的青年能有房可住,租金約為雙北租屋市場行情的1/3。壽險公會理事長許舒博昨(23)日表示將提供270億餘元預算打造社宅。據今日出刊《自由時報》 ...

 
ssiou: 壽險公會也說社會住宅大約10萬,不曉得這有甚麼好爭的XD102F 03/05 13:59
shihchinlun: 去參住宅類建築造價表  北市21樓以上鋼筋混凝土每坪103F 03/05 14:00
shihchinlun: 造價132,000 加上內裝 15萬我覺得不算過分
ssiou: 新竹8萬(http://ppt.cc/d6fJ)超爽der105F 03/05 14:02
ssiou: sh大,你這個表銀行蠻愛用的,建商也都用這個去騙建融XD106F 03/05 14:05
ssiou: 這是97年出的表,當時原物料價格極高,現在鋼筋7折,混凝土
ssiou: 8~9折(看地區),但你要用這個表說15萬的確是有所本不能說你
ssiou: 錯,但就像我說的,如果到時候真的15萬我絕對反對
shihchinlun: 所以說我文內就說我覺得最難估的就是建價了..110F 03/05 14:07
shihchinlun: 新聞說15-20 表上說13  那只好抓個15
shihchinlun: 而且一坪多少其實沒啥影響,一戶成本520是用1300億和
shihchinlun: 25000戶除出來的
shihchinlun: 坪數則是不同利率的損益兩平點和預計租金估出來的
kuma660224: 10或15萬其實都可以,看要蓋多好而已115F 03/05 14:20
kuma660224: 你也以水泥壁只塗漆不貼磚,或改低價磚。
kuma660224: 重點還是土地取得的問題,這才困難。
ssiou: 我的意思就是這樣,拿不是問題的問題出來講感覺就是來亂的118F 03/05 14:21
kuma660224: 未來淡海二期或麥仔園都有用不完的配餘地。119F 03/05 14:24
kuma660224: 如果北市肯出營造費,新北很可能願意出地入股
kuma660224: 兩邊再協調分配比例。
ssiou: 感謝ku大導回主題122F 03/05 14:25
kuma660224: 而那種外圍墾荒地,沒啥居民會反對社會宅。123F 03/05 14:26
kuma660224: 因為周圍都拆光重劃,只有野狗沒有人。
shihchinlun: 但你淡海一般套房的租金要多少125F 03/05 14:29
BlueSatan: 推...很認真的計算126F 03/06 13:26

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